Антон Мороз выступил на вебинаре «Эскроу-счета: перспективы сотрудничества банков с застройщиками в интересах потребителей»

30 июля 2020 года состоялся онлайн-вебинар «Финансовой газеты» на тему «Эскроу-счета: перспективы сотрудничества банков с застройщиками в интересах потребителей», где участники обсудили вопросы дальнейшего развития применения эскроу-счетов и возможностей для их поэтапного раскрытия, а также переноса положительного опыта в сферу малоэтажного строительства.

Модератором выступил председатель Союза молодых ученных Финансового Университета при Правительстве РФ Павел Селезнев.

В вебинаре приняли участие вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, гендиректор компании «ПИОНЕР» Олег Сорока, гендиректор компании «ЭКОДОЛЬЕ» Константин Филиппишин, гендиректор компании «Grand&Metro consulting» Михаил Грин.

В частности, Антон Мороз представил статистические данные, согласно которым можно сделать вывод о том, что при сохранении общего объема строительства количество проектов с использованием эскроу счетов растет, а количество квадратных метров, строящихся по старым правилам, сокращается. Так, в России в стадии строительства находится 98,7 млн.кв.м жилья, из которых 91,4 млн.кв.м строятся с привлечением средств дольщиков, 36,3 млн.кв.м возводится в соответствии с новым механизмом проектного финансирования, ещё 55,1 млн.кв.м достраивается по старым правилам. Без привлечения средств граждан сейчас возводится 7,3 млн.кв.м жилья. Спикер добавил, что в стране кредитные продукты в рамках проектного финансирования предоставляет 31 кредитная организация, в тройку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк.Дом.РФ. По состоянию на 1 июля 2020 года уже произошло открытие почти 9 тысяч счетов эскроу на сумму 18,7 млрд.рублей

Главным плюсом проектного финансирования вице-президент НОСТРОЙ назвал стабильное поступление денежных средств на счет застройщика, что является гарантией непрерывного процесса строительства.

«Анализ ситуации на рынке, который мы проводили в рамках работы Ситуационного центра, показал, что проблемы с соблюдением сроков ввода объектов в эксплуатацию, в бОльшей степени коснулись застройщиков, строящих по старым правилам. Ведь продажи буквально остановились на период пандемии, а значит, прекратилось финансирование», - добавил он.

Остановившись на законодательстве о долевом строительстве, Мороз отметил, что в рамках последнего пакета поправок (202-ФЗ от 13.07.2020 г.) было введено дополнение о том, что теперь держателями счетов эскроу смогут быть органы муниципальной власти.

«Экспертное сообщество предлагало включить эту норму еще 1,5 года назад, так как для муниципального бюджета выгодно приобретать по сниженной цене жилье, которое впоследствии будет реализовано в целях исполнения местных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Но законодатель, зная о ряде негативных примерах участия муниципальных бюджетов в долевом строительстве, не стал этого делать. Введение этой нормы свидетельствует о том, что новый механизм действительно абсолютно надежный для участника долевого строительства».

Кроме того, докладчик подчеркнул, что в рамках последних поправок был сделан первый шаг навстречу застройщикам: теперь раскрытие счетов эскроу станет возможным сразу после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, а не после регистрации прав собственности, как это было изначально.

Мороз констатировал, что переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства дольщиков до окончания строительства. Это, по его словам, послужило увеличению сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья.

«Требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу. На первом этапе оно могло бы осуществляться только в отношении проектов КУРТ, РЗТ, РПЗ при соответствующей гарантии АО «ДОМ.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта РФ».

Также Антон Мороз озвучил предложения НОСТРОЙ по совершенствованию механизмов проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

Олег Сорока ознакомил участников вебинара с результатами работы застройщиков Москвы после перехода на проектное финансирование. В числе положительных результатов реформы жилищного строительства он отмечает полную защищенность покупателей жилья путем тотального контроля со стороны банков, доверие со стороны дольщиков, очищение отрасли от несостоятельных застройщиков и формирование стабильных источников проектного финансирования, независящих от рыночной конъюнктуры. Негативными моментами реформы по мнению Олега Сороки стали недостаточная собственная ликвидность застройщика для реализации программ развития, сокращение числа запускаемых проектов из-за достижения пределов по обязательствам закредитованности и, как следствие, падение объемов строительства, а также ухудшение финансовых показателей проекта и низкий порог заложенных страховых выплат (для Москвы – до 10 млн. р.).

Константин Филиппишин, представляющий интересы малоэтажного строительства, заострил внимание на том, что малоэтажное строительство, несмотря на 50% от общего объема жилья по вводу, до сих пор воспринимается неким хобби без инструментов ипотечного кредитования, надлежащего объема государственной поддержки и неурегулированных вопросов, связанных с социальной инфраструктурой и инженерной нагрузкой проектов. Спикер считает, что ИЖС необходима помощь со стороны государства в части избыточных требований со стороны финансово-кредитных структур, поскольку исторически сложилось так, что ИЖС представлено малым бизнесом, не имеющим в своем штате финансовых специалистов с необходимыми для банков компетенциями.

В рамках обсуждения сложившейся ситуации в ИЖС Антон Мороз поддержал позицию, высказанную Константином Филиппишиным о необходимости поддержки малоэтажного строительства: «Еще в конце прошлого года Минстроем был разработан механизм поддержки ИЖС на основе предложений профессионального сообщества, который должен был ввести малоэтажное строительство в состав нацпроекта «Жилье и комфортная городская среда» со всеми необходимыми требованиями к социальной инфраструктуре и инженерным сетям. Документ, предусматривающий запуск данного механизма, находится пока в стадии разработки, поскольку пересматриваются многие процессы строительной отрасли, связанные с периодом пандемии».

Дополнительно участники обсудили вопросы взаимодействия строителей и банковских институтов. Была отмечена основополагающая роль Центробанка в системном выстраивании отношений между всеми участниками процесса.

Итог беседы подвел Михаил Грин, компания которого считается экспертом проектного финансирования с 2003 года. Выступающий подчеркнул, что диалог строителей и финансовых институтов становится более конструктивным. Он также отметил огромную заслугу в этом со стороны профсообщества в лице Национального объединения строителей: «Весь период, связанный с введением жестких ограничительных мер, коллеги из НОСТРОЙ буквально держали оборону на передовой, отстаивая интересы строителей. И благодаря именно их инициативам удалось добиться господдержки по льготному ипотечному кредитованию, чтобы удержать отрасль на плаву». Также выступающий подчеркнул о необходимости повышения квалификации финансового менеджмента со стороны застройщиков.

По окончании вебинара Антон Мороз напомнил участникам о предстоящем Дне строителя, поздравив представителей «самой благодарной профессии» с профессиональным праздником: «Наша профессия – она не мужская и не женская. Она – настоящая. Я желаю, чтобы ситуаций, которые мы сегодня рассматривали, было как можно меньше. Чтобы строители возводили свои объекты спокойно и основательно. И чтобы мы гордились этими объектами, оставляя их следующим поколениям».