Факторы влияния цен на жильё озвучил Антон Мороз на онлайн-конференции «Комсомольской правды»

16 июня на интернет-площадке медиагруппы «Комсомольская правда» прошла конференция в онлайн-формате на тему «Продление льготной ипотеки. Что будет с ценами на недвижимость?».

Модератором дискуссии выступил Обозреватель отдела экономики Медиагруппы «Комсомольская правда» Евгений Беляков, который обозначил тематику Конференции, анонсировав обсуждение остро стоящего сегодня решения жилищного вопроса и всех связанных с этим нюансов, а также представил участников онлайн-дискуссии.   

Так, Председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает, что к получению льготной ипотеки по новым условиям можно приступать уже сейчас и никаких особых законодательных изменений для этого не требуется. На его взгляд, данная госпрограмма должна учитывать бюджетообеспеченность регионов и граждан, а установленный лимит в 3 млн рублей как раз будет способствовать выравниванию экономического развития и закреплению кадров в регионах. Цены же на жилье, констатировал Аксаков, пошли вверх из-за повышенного спроса за счёт льготой ипотеки - до 17% на первичном и до 9% на вторичном, из-за выросшей себестоимости строительства и роста цен на стройматериалы. В целом же, от региона к региону ситуация разнится, и спикер выразил надежду на то, что рост цен в дальнейшем уже не будет таким существенным.

Директор Департамента финансовой стабильности Центрального Банка РФ Елизавета Данилова отметила, что принятое решение о продлении льготной ипотеки достаточно сбалансированное, оно снизит спрос в больших агломерациях и сохранит доступность ипотеки для регионов. По ее мнению, если бы программа продолжалась в первоначальном виде, мог бы возникнуть «ипотечный пузырь». Ещё один важный аспект - это расширение адресных семейных программ. Например «Семейная ипотека» становится менее массовой и будет стимулировать молодые пары к рождению детей. Возможно, считает Данилова, эту программу следует продлить, но она должна быть направлена на тех, кому она больше всех нужна.

Говоря о том, что влияет на динамику цен на жилье в последние годы, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, в первую очередь, назвал переход отрасли на механизм проектного финансирования. Однако в конце марта 2020 года были введены ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса и дальнейший рост цен на квартиры обусловлен экономическими последствиями преодоления пандемии.

Остановившись подобнее на событиях прошедшего года, Мороз объяснил, что рост стоимости квартир на вторичном рынке, как правильно сказал Аксаков, в 2020 году составил 9%, обусловлен классическими рыночными процессами и остался в тенденции предыдущих лет. Основной причиной удорожания «вторички» стало повышение спроса, вызванное существенным снижением ключевой ставки ЦБ РФ, которое повлекло за собой снижение ставок по ипотечным жилищным кредитам и реализацией отложенного спроса.

«Несмотря на это объем продаж в сегменте вырос в 2020 году на 9% в количественном исчислении (1 035 290 ед.) и на 16% в денежном эквиваленте (2,32 трлн.руб.)», - констатировал он.

А вот квартиры в новостройках подорожали на 17%, как раз в связи с переходом рынка на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Это, во-первых, увеличило кредитную нагрузку на застройщика и, следовательно, увеличило расходы на обеспечение кредита. Во-вторых, помимо уплаты процентов по кредиту, банки обязуют застройщиков уплачивать целый ряд комиссий, общая сумма которых может превышать 3% от размера кредита.

Кроме того, своё влияние оказал рост цен на строительные материалы, энергоресурсы и трудовые ресурсы, реализация отложенного спроса и сокращение предложения.

«Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых в меньшей степени повлияла на рост цен на жилую недвижимость. Скорее, эта мера позволила стабилизировать ситуацию на рынке и достичь показателей нацпроекта «Жилье и городская среда», тем самым поддержав застройщиков малой и средней руки и дав им избежать массового банкротства», - уверен Мороз.

Переходя к текущим показателям, докладчик отметил, что доля объектов, которые сегодня строятся с привлечением средств граждан на счета эскроу продолжает увеличиваться и составляет на сегодняшний день уже более 60% рынка.

В вопросе обеспечения финансированием пока без изменений: сохраняют свои позиции восемь банков, в первую тройку входят Сбербанк, ВТБ и Банк.Дом.рф, которые финансируют 80% рынка.

«Как мы все знаем, от года к году страна достигает целевых показателей по вводу жилья в эксплуатацию. Но если внимательно посмотреть на слагаемые годового итога, мы увидим, что это удается благодаря сегменту индивидуального жилищного строительства: например, с 2017 по 2020 года ввод МКД снизился на 4 млн.м2, а ввод ИЖС увеличился почти на 7 млн.м2. Назову сразу первую выявленную проблему – сокращение текущих объемов строительства в сегменте многоквартирного домостроения и уход с рынка малых застройщиков. Так, по данным нашего партнёра АО «ДОМ.РФ», в августе 2018 года в стадии строительства находилось 125,2 млн.м2 жилья. В августе 2019 года этот объем сократился до 120,6 млн.м2 (3 926 компаний - застройщиков). В августе 2020 года текущий объем строительства составил 98,7 млн.м2 (3 330 компаний - застройщиков). Еще весной этого года текущий объем строительства составлял чуть более 93 млн.м2, которые строят 3 165 юридических лиц. В настоящее время показатель немного вырос – 96,5 млн.кв.м.»

Причиной ухода части застройщиков с рынка и сокращения портфелей проектов действующих компаний Мороз назвал низкий уровень доступности проектного финансирования для небольших региональных застройщиков, либо доступность только одной кредитной линии. Отдельно он акцентировал внимание на том, что объемы текущего строительства, количество выданных РНС и число застройщиков снижаются как в регионах с низким уровнем проникновения проектного финансирования, так и в тех, где проектное финансирование имеет очень высокий уровень проникновения. Решением проблемы недостаточных текущих объемов строительства и снижающегося уровня конкурентной среды в регионах, считает вице-президент НОСТРОЙ, должна стать программа поддержки малых застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты.

В завершение Мороз напомнил, перед государством сегодня стоит двойная задача: увеличить предложение на рынке и сохранить высокий спрос. Для этого необходимо продолжать работу по развитию ипотечных продуктов для всех категорий заёмщиков с разным уровнем доходов, развивая «ипотечное меню», куда входит льготная ипотека 7%, семейная (4-5%), сельская (3%), ИЖС (5-6%,), ипотека на приобретение первого жилья 6%, а также стимулировать проекты, в рамках которых комплексно решаются вопросы улучшения городской среды, ибо потребителю по-прежнему предлагают только квадратные метры. В то же время важно обеспечить возможность застройщикам выводить новые объекты на рынок жилья и увеличивать объёмы таковых.

«В целом мы считаем, что при сохранении высокого спроса уровень предложения будет расти и Московский рынок нам показывает это уже сейчас. Но в то же время доходы населения падают и это тоже нужно учитывать, предлагая покупателям новые, доступные механизмы финансирования и в то же время обеспечивать спрос для того, чтобы застройщики были заинтересованы выводить новые проекты», - заключил он. 

О том, что сейчас предлагают банки с точки зрения ипотеки, сообщила ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова. Так, она констатировала, что на фоне повышения ключевой ставки активно растут процентные ставки по базовым ипотечным программам, но в то же банки предлагают различные акции по ипотеке с господдержкой. По данным ЦБ, средневзвешенная стачка по ипотеке в России составила 7,3% годовых - она включает в себя и базовые, и льготные условия. Соответственно, на деле для рядового заёмщика ставка оказывается существенно выше и сейчас составляет порядка 8-9% годовых в зависимости от того, где приобретается жилье - на первичном или вторичном рынке.

О страховании недвижимости рассказал Председатель правления «Абсолют Страхование», председатель правления комитета ВСС по развитию конкуренции и региональной политике — генеральный директор Дмитрий Руденко. Он отметил, что ставки по страховке в среднем за 2020 год стали ниже на 15%, а вот рисковая составляющая у страховщиков увеличилась на 30%.

На вопрос о том, что выгоднее сейчас, арендовать или покупать, ответила Директор Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Анна Харнас. По ее мнению, здесь все сугубо индивидуально. При решении квартирного вопроса она призвала потенциальных заёмщиков рассматривать ситуацию со всех сторон (финансовой, юридической, психологической), внимательно взвесить все риски и адекватно оценить свои финансовые возможности, посчитав стоимость ипотеки и той суммы, которую необходимо будет ежемесячно выплачивать по кредиту и сравнив ее со стоимостью аренды аналогичного жилья. И уже при выборе сценария задуматься, какой сценарий им дает больше гибкости: покупка или аренда.

На вопрос о том, возможно ли получить какие-либо скидки от застройщиков, Антон Мороз ответил, что сделать это сейчас будет достаточно сложно.

«Если до пандемии застройщики предоставляли скидки вплоть до 20% на какие-то эксклюзивные проекты, то сейчас механизмы строительства более жестко регламентированы, и как только оставшиеся 40% жилья, достраивающегося по «старым правилам», будет реализовано, на скидки рассчитывать вряд ли придётся. Для этого нужно существенно увеличить предложение на рынке. А вот банки могут предоставлять какие-то механизмы по ипотечным продуктам. Здесь будущим покупателям квартир, как правильно сказали коллеги, надо правильно оценить свои возможности и обратить внимание на ту линейку ипотечных продуктов, которая предлагается для них в конкретном регионе».

Говоря о выборе между «первичкой» и «вторичкой», Антон Мороз подчеркнул, что, во-первых, нужно понимать, что это абсолютно разные категории жилья.

«В последние годы серьёзно поменялись стандарты для строительства нового жилья. Сейчас мы говорим уже не об эконом-, а о комфорт-классе. Это то жилье, к которому применены прописанные в нормативных правовых актах особые условия, которые касаются обязательного обеспечения социальной инфраструктурой, использования новых экологичных материалов при строительстве, внедрения инновационных технологий. Покупатель начал достаточно глубоко разбираться в происходящих процессах и люди «голосуют рублем» за тот квадратный метр, где это жильё становится наиболее привлекательным с точки зрения комфорта, экологии, энергоэффективности, затрат на эксплуатацию. Конечно, все это на стадии передачи ключей приводит к увеличению стоимости этого объекта, которая в дальнейшем будет только расти. Таким образом, жилье в новостройках более понятно с точки зрения инвестиций и с точки зрения комфортного проживания в нем. Если говорить о «вторичке», то это уже некая сложившаяся среда, которая либо устраивает покупателя, либо нет. И рост в этом сегменте скорее будет ниже и более прогнозируемым. Кроме того, я бы не списывал со счетов арендное жилье. Этот сегмент у нас малоразвит и если мы сможем привести арендное жилье в понятный юридический вид, когда оно по статусу будет приближено к существующим в европейских странах параметрам, то оно тоже может занять свою нишу и стать достаточно привлекательным, особенно для молодёжи и тех, кто часто перемещается с одного места на другое. Поэтому при выборе квартиры следует смотреть на те задачи, которые стоят перед покупателем. Здесь у каждого свои интересы, но с экономической точки зрения новое жилье, конечно, наиболее выгодно».

В процессе дискуссии эксперты также ответили на вопросы о том, как выбрать наиболее выгодную ипотечную ставку, как сейчас проходит процесс рефинансирования, насколько новая льготная ипотека подходит для программ рефинансирования, а также объяснили разницу между обязательным и добровольным страхованием при оформлении ипотеки.

Подробнее в выпуске эфира по ссылке: https://youtu.be/4fMFwlCN5kM