Что мешает строить?

Проблемы с финансированием беспокоят застройщиков больше, чем адмбарьеры

Вскоре после своего назначения на пост вице-премьера правительства России Марат Хуснуллин заявил, что для достижения показателей, заложенных в национальных проектах, необходима интенсификация всей строительной отрасли. Одной из необходимых для этого мер зампред правительства считает увеличение объема выданной разрешительной документации.

По его словам, чтобы строить в год 120 млн кв. м, надо иметь разрешений на 240 млн кв. м, однако для этого требуется преодолеть множество административных барьеров. «Каждый барьер — потеря времени; в стройке же скорость прямо влияет на экономику, — отметил Марат Хуснуллин. — Чем дольше строим — тем дороже, чем быстрее — тем дешевле. Поэтому я всегда делаю все для того чтобы строить быстрее. Вот именно этим я сейчас и занимаюсь, чтобы убрать все препятствия и строить максимально быстро». В этой ситуации особое значение приобретают взаимодействие с регионами и «обратная связь», отклик строителей на федеральные инициативы. В ближайшее время, по словам Хуснуллина, планируется провести всероссийское совещание, в ходе которого представители субъектов предметно расскажут, что им мешает строить. «Мы спросим регионы: «Что вам мешает строить?» Исходя из этого, мы будем принимать решения — организационные или законодательные», — подчеркнул вице-премьер. Не дожидаясь совещания, журналисты «Стройгазеты» задали этот вопрос представителям компаний и СРО в нескольких российских регионах.

На берегах Невы

Санкт-Петербург — один из немногих субъектов РФ, который так и не подписал с Минстроем соглашение об увеличении ввода жилья. По расчетам федеральных чиновников, к 2024 году Северная столица должна выйти на показатель в 5,4 млн кв. м. Власти Петербурга считают, что это невозможно. Для сравнения: в 2018 году в Петербурге было введено рекордных 3,95 млн кв. м, а в 2019 году объемы сократились до 3,4 млн кв. м жилья. Причин, сдерживающих рост жилищного строительства, несколько. Одна из них — нехватка объектов социальной инфраструктуры. «В городе есть большой дефицит мест в детских садах (36 тыс.) и школах (27 тыс.), и это не говоря о затратах на транспортный каркас, медицинские учреждения и так далее, на эти цели необходимо 900 млрд рублей», — поясняет заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский. Ведь задача — строить не просто метры, а создавать качественную городскую среду.

Еще одна причина — удорожание денежных ресурсов в связи с переходом на проектное финансирование. «В настоящее время Центральный банк декларирует среднюю ставку проектного финансирования в размере 5-7%, однако большинство региональных застройщиков утверждает, что эта ставка составляет не менее 9,2%, а в отдельных случаях выше, — говорит вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. — Мы отмечаем большое количество дополнительных, скрытых платежей, которые в результате кардинально меняют структуру финансирования стройки». По оценке генерального директора компании Р-ФИКС Игоря Петрова, «потянуть» дорогое проектное финансирование может не более 20% компаний. Со всеми остальными банки не готовы работать.

По данным НОСТРОЙ, очень тревожат строителей и проблемы технического подключения к инженерным сетям. Однако главная проблема, по словам Антона Мороза — это низкий покупательский спрос, препятствующий инвестиционной активности в регионах. «И здесь необходимо не только субсидирование ипотечной ставки, но и другие действенные инструменты финансирования строительства жилья», — добавляет вице-президент НОСТРОЙ.

В свою очередь, президент Группы RBI Эдуард Тиктинский настаивает на том, что государственное регулирование строительной деятельности должно быть прозрачным и последовательным. По его мнению, недопустимо, когда проект, в который инвестор вложил деньги, силы и время, лишается законно полученных согласований «задним числом».

По мнению вице-президента компании «ЮИТ» Владимира Шабанова, строить мешает и несовершенство нормативной базы. «Постоянные изменения (в законах) напоминают лотерею, а играть в азартные игры с государством могут и готовы немногие», — говорит застройщик.

С этим согласен и Игорь Петров. «Закон 214-ФЗ, благодаря которому идет реализация квартир или нежилых помещений, в последние годы постоянно находится в процессе корректировки, — отмечает он. — Из-за этого компаниям сложно прогнозировать экономику проектов».

Реальной проблемой остается и дефицит участков под жилищное строительство, это особенно актуально для таких крупных городов, как Петербург. Из-за этого, по словам Петрова, цены на имеющиеся участки завышены, что тоже мешает расширению стройки.

Деньги, а не барьеры

«Если оценивать (ситуацию) объективно, то я не вижу в Калининградской области такой серьезной проблемы, как административные барьеры, — заявил Борис Калинин, генеральный директор строительной компании «БалтикШтерн», президент «Союза строителей Калининградской области». — На территории нашего региона, как, впрочем, думаю, и по всей стране, в настоящее время существует проблема проектного финансирования. Есть вопрос «прохождения стройки» по финансовым параметрам, по которым банки «оценивают» строительные проекты на предмет возможности предоставления проектного финансирования».

С коллегой солидарен и генеральный директор калининградского агентства «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов. «Я считаю, что в последнее время, кроме проектного финансирования, строительной отрасли ничего не мешало, — считает он. — В Калининградской области, по крайней мере, жестких административных барьеров не было». Больше опасений у представителей бизнеса вызывают спросовые ограничения, недостаточность доходов многих россиян, делающая н е возможной покупку жилой недвижимости. «Главное не в том, что нужно строить 120 миллионов квадратных метров или какой-то другой объем, дело в другом, — отметил Олег Перевалов. — Можно гипотетически представить, что никаких барьеров нет, что застройщики соответствуют требованиям банков и что все строится гладко и в достаточном количестве, но здесь сразу возникает вопрос, насколько рынок России готов это предложение поддержать… Доля тех, кто может купить (жилье), в том числе взяв ипотеку, составляет, я думаю, не более 10% россиян. Остальные, может быть, и хотели бы улучшить свои жилищные условия, но их зарплата не позволяет этого сделать. Это и есть сдерживающие факторы для строительной отрасли».

Генеральный директор ГК «Sky group» (Новосибирск) Владимир Литвинов тоже уверен, что строительству, прежде всего, мешает отсутствие доступа к дешевым деньгам. Кроме того, он считает, что в совершенствовании нуждается процедура предоставления участков под строительство в городах. «Земля под застройку еще есть, но ею не умеют распоряжаться, — заявил Литвинов. — Строительные компании не хотят заниматься расселением и сносом ветхого и аварийного жилья, потому что это дорого. Власти должны давать преференции застройщикам». Рассчитывает бизнесмен и на то, что со временем в регионах могут быть развернуты программы расселения «хрущевок», подобные той, что реализуется в Москве.

А вот председатель ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», генеральный директор ГК «Первый строительный фонд» (Новосибирск) Майис Мамедов поддерживает вице-премьера Марата Хуснуллина в том, что необходимо принятие мер по преодолению административных барьеров. По его мнению, необходимо добиваться сокращения сроков подготовки и рассмотрения документов, заниматься пересмотром и актуализацией СНиПов. Кроме того, среди мер, способных стимулировать развитие строительства, Мамедов отметил увеличение количества подготовленных площадок под застройку (примерно в 2,5 раза), доступное финансирование и решение вопросов ценообразования.

Справочно:

Целевые показатели национального проекта «Жилье и городская среда» по объему жилищного строительства: 2020 год — 98 млн кв. м, 2021-й — 94 млн кв. м, 2022-й — 104 млн кв. м, 2023-й — 112 млн кв. м, 2024-й — 120 млн кв. м.

№11 20.03.2020
Авторы: Светлана СМИРНОВА, Ирина БЕРЕЖКОВА , Ксения ЧЕРНЫХ

Источник: https://www.stroygaz.ru/publication/item/chto-meshaet-stroit12/