Антон Мороз рассказал журналу «СТО» об основных итогах 2019 года для строителей

К ИТОГАМ СТРОИТЕЛЬНОГО 2019 ГОДА

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь:
 – Итоги этого года нужно рассматривать не через численные показатели, как это обычно бывает, а через призму новых смыслов. 2019 год стал поворотным для строительной отрасли и экономики страны: Россия фактически отказалась от высокорисковой модели финансирования и строительства в пользу эскроу и банков как третьей стороны, гарантирующей безопасность сделки. По крайней мере, так задумано в теории и пока нет причин сомневаться, что так окажется и на практике. Именно это главный результат года, который станет определяющим для рынка на ближайшие два-три года. Второй момент – финальная редакция Стратегии по развитию строительной отрасли до 2030 года. Основной акцент Минстрой делает на переход к качественным показателям: это касается и отказа от демпинга в пользу компетентности подрядной организации, и перехода от строительства квадратных метров к созданию комфортной жилой среды. Какими Вам видятся наиболее положительные и отрицательные изменения в ее деятельности? И переход на эскроу, и Стратегия-2030 будут иметь исключительно положительные последствия. Да, мы ушли от понятия дешёвого жилья на этапе котлована, но рынок оздоровился за счёт ухода недобросовестных застройщиков. Как результат: покупатели получили условия для безопасной экосистемы жилого строительства, где они могут спокойно спать и не волноваться, что купленная на старте строительства квартира обернётся долгостроем. Спорным я бы назвал решение о целевых показателях по вводу жилья. Сегодняшние реалии таковы, что погоня за количеством квадратных метров идёт вразрез с качеством готового жилья. Тот же Петербург, показывавший последние годы высокие объёмы ввода, так и не решил проблему дисбаланса жилья и социальной инфраструктуры. В такой ситуации рынку необходимо «остыть», как парадоксально это ни звучало. Только вдумчивое проектирование приведёт в долгосрочной перспективе к положительным результатам. Какие факторы мешают полноценному развитию строительного комплекса? Смысл строительной отрасли гораздо шире, чем просто возведение домов. Миссия девелоперов – в формировании облика города и  условий жизни тысяч семей. И насколько эти семьи будут обеспечены школами и больницами, транспортными развязками и магазинами, зависит от градостроительной политики. Когда её нет, возникает тот самый дисбаланс развития локаций, который не решит даже самый социально ответственный застройщик. Это невыгодно никому: ни городу, ни девелоперам, ни жителям. Выход из градостроительного тупика лежит в диалоге между бизнесом и властью. И важно не просто проводить формальные встречи, а именно выстроить отношения, в которых стороны слышат друг друга.

Заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза Анна Молчанова:
– Основной итог этого года – неопределенность будущего. Работа в условиях долгосрочной неопределенности всегда была особенностью российского рынка. Но в этом году случилась «регуляторная гильотина». С одной стороны – хорошая инициатива – отменить все то старое и ненужное, что мешает компаниям работать и развиваться. А с  другой – весь рынок замер в напряженном ожидании того, что будет дальше. По каким таким новым правилам придется работать? Плоха ситуация с устаревшим Постановлением Правительства № 1521? Плоха: обязательными для применения остаются стандарты, которые были уже заменены на новые. Но получается, что на смену одному неудобному списку придет целый Реестр нормативной документации. А если оперативность его обновления будет такой же «оперативной» – раз в  5 лет? И какой статус будет у  этих стандартов – обязательного применения или добровольного? А что за новый тип документа – «строительные нормы» – внедряется? Кто и за чей счет будет их разрабатывать? В какие сроки? Как будут проектироваться и строиться здания и  сооружения в  переходный период? Вопросы, вопросы… И вот целая отрасль, которую уже изрядно подкосили реформы (введение эскроу-счетов и лихорадка с системой государственного ценообразования) с тревогой ждет завтрашнего дня.

Член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ Антон Мороз:
– Одна из основных характеристик 2019 года – это то, что он ознаменован серьёзнейшими изменениями в области жилищного строительства, а конец года – масштабной работой по созданию Стратегии развития строительной отрасли РФ до 2030 года. Можно сказать, что несмотря на сложность перехода на новую систему финансирования жилья, строительный комплекс потихоньку адаптируется в части осознания того, что эта реформа будет завершена. Сейчас идёт планомерная работа по доработке шероховатостей нацпроекта «Жильё и городская среда», а также положений его применения для того, чтобы строительство осуществлялось не только в крупных городах-миллионниках 10-15 крупнейшими строительными компаниями, но и для того, чтобы региональные средние и малые застройщики тоже могли найти себе место на этом поле, не уходя при этом в банкротство, сохраняя маржинальность своего строительства и не допуская появления новой череды обманутых дольщиков. Реформа проходит крайне непросто, но то же время в ряде субъектов она уже вышла на положительную динамику. В большой части регионов наблюдаются серьёзные проблемы, но совместно с Минстроем России мы работаем над тем, чтобы облегчить их основные источники. Это – доступность финансовых средств, унифицированная модель проектного финансирования, доступ по более упрощённой системе к земельным ресурсам и энергетическому комплексу. То есть это те задачи и проблемы, которые в текущем году стали весьма конкретно видны и которые теперь нужно решить, дав тем самым новый толчок развитию строительной отрасли. Произошли положительные изменения и для системы саморегулирования, которая за этот год стала основным и очень серьёзным экспертным институтом Правительства и Минстроя России. Однозначно наладилось взаимодействие профессионального сообщества с Правительством, Минстроем, Госдумой, Советом Федерации. Это взаимодействие вышло на новый уровень и показывает конкретные результаты. Основные проблемы, конечно, связаны с  уходом застройщиков с рынка, с  большим количеством банкротств строительных предприятий. Что касается положительной динамики, то могу сказать, что мы, наверное, к концу года подошли к завершению разработки Стратегии 2030 и теперь перед нами стоит задача её досогласования с оппонирующими нам федеральными органами исполнительной власти, в  основном из  экономического блока, а также разработка дорожной карты, которая должна перевести строительную отрасль на новый режим. Огромный плюс – появление и активное развитие нацпроектов. Это не только нацпроект «Жильё и городская среда», но и пять-шесть других, в которых для строителей заложены огромные бюджетные средства. Но при этом стоит требующий срочного решения вопрос контрактования строительной отрасли. Количество работающих на рынке компаний не уменьшилось, но состояние многих из них действительно оставляет желать лучшего, и в этом мы видим проблему, которая связана как с контрактной системой, так и с ценообразованием. Это те вопросы, которые стоят для решения на 2020 год, и, решив которые, мы планируем через Стратегию 2030, через совместную работу с Минстроем России, взаимодействие с экономическим блоком правительства и с банками всё-таки попытаться вывести отрасль на новый уровень. Говоря о мешающих развитию строительной отрасли факторах, в первую очередь можно назвать финансовые. Основной покупатель на рынке жилищного строительства – это гражданин РФ. Соответственно, небольшое падение доходов населения плюс малая доступность ипотеки для определённой категории граждан, проживающих на территории России, это большая проблема для жилищного строительства. Без стимулирования покупательной способности, без стимулирования государственной поддержки арендного жилья очень сложно будет реализовать нацпроект. Второй проблемой я бы назвал слишком частое изменение законодательства – до 26 изменений в год за цикл строительства здания, например, произошло в жилищном строительстве. Третья и четвёртая – это ценообразование в строительстве, где идёт активная работа и в регионах эта задача была решена: строительные компании начали выходить на конкурсы, которые до этого были не разыграны по причине отсутствия у них интереса, и, соответственно, сама система контрактования – здесь, к сожалению, пока вопрос решается плохо. Мы очень ждём отдельного закона, который введёт в 44-ФЗ предквалификацию строительных компаний, основанную не на финансовых показателях, а в первую очередь на таких, как обеспеченность инженерно-техническим персоналом, техническая оснащённость, обеспеченность инновационными технологиями, а уже после этого должен стоять вопрос падения цены. Ну и на мой взгляд немаловажным фактором, который может существенно стимулировать стройотрасль, является возможность экспорта строительных услуг. В настоящее время у нас достаточно большое и серьёзное движение во внешней политике, которое могло бы позволить нашим компаниям выходить на внешний рынок и дополнительно подпитываться денежными средствами. Ну и отмечу замыкающую первую пятёрку проблем для строительных компаний – это отсутствие грамотности, нормальной подготовки технических заказчиков и заказчиков строительных работ в принципе, что не позволяет формировать грамотную, обеспеченную финансовыми ресурсами заявку, с которой строителям будет интересно работать не для того, чтобы сохранить штат и свести концы с концами, но и где они  смогут зарабатывать определённую финансовую прибыль, которая будет позволять модернизировать копанию, развивать кадровую составляющую. И в целом строитель будет чувствовать себя спокойно и стабильно, планируя свою деятельность на 2-5 месяцев, на 3-5 лет, что позволит ему совершенно по-иному взглянуть на свои перспективы. Как раз эти показатели мы и старались заложить в Стратегию 2030 – планирование со сроком не менее 3-5 лет в целом для строительной отрасли.

Первый заместитель генерального директора Александр Сирченко:
 – Наша компания занимается строительством, реконструкцией и техперевооружением промышленных объектов, поэтому наиболее значительными для нас, конечно, стали изменения в законодательстве, касающиеся промышленного строительства и деятельности в рамках государственного заказа.
Если говорить о положительных изменениях, это, в первую очередь, Федеральный закон № 283-ФЗ от 2 августа 2019 г., который вернул застройщикам право выбора между государственной и негосударственной экспертизой при строительстве объектов в зонах с особыми условиями использования территории. Норма, которая обязывала застройщиков обращаться в этих случаях только к госэкспертизе, введенная в 2018 году, сильно ударила по рынку негосударственной экспертизы и поставила под  угрозу его дальнейшее существование.
Из положительных изменений, упрощающих работу строительных компаний с госзаказчиками, следует назвать расширение возможностей по изменению существенных условий контрактов и упрощение процедуры закупок строительных работ (изменения в ФЗ № 44 от  05.04.2013). Однако систему закупок коснулись и другие нововведения, которые внушают меньше оптимизма. В частности, при   осуществлении закупок строительных работ, реконструкции, капремонта, сноса объекта капстроительства с ценой контракта до 2 миллиардов рублей срок подачи заявок теперь может составлять от 7 календарных дней. Этого явно недостаточно для полноценного и качественного расчета заявки и формирования адекватной стоимости работ. Некачественно проработанное предложение и составленный на его основании контракт ставят под удар весь проект и повышают риск появления новых долгостроев, а  значит – финансовых потерь.
В целом, любые изменения в законодательстве, даже продиктованные целями оздоровления ситуации в отрасли, ее совершенствования – это всегда дополнительные риски для рынка. Необходимость работать по новым правилам и регламентам требует от бизнеса ресурсов – временных, человеческих, материальных, и адаптация к новым условиям не всегда и не для всех проходит успешно. В результате менее гибкие компании вынуждены уходить с рынка, конкуренция снижается, вместе с ней – и качество услуг.
Основной посыл бизнеса к законодателям – это замедление темпов реформирования законодательства, закрепление свода норм и регламентов хотя бы на ближайшие два-три года. Так, в рамках регулирования госзакупок только за 2019 год пять раз вносились изменения в Постановление Правительства РФ от 4 февраля 2015 года № 99 «Об установлении дополнительных требований к участникам закупок…». Они касались в том числе и ужесточения требований к участникам закупок, осуществляющим работы по строительству и реконструкции. Понятно, что конечная цель этих нововведений – это повышение прозрачности рынка, отсеивание недобросовестных игроков и повышение качества работ, но реализовывать ее следует поэтапно и последовательно, чтобы отрасль «не лихорадило» от перемен.
Из других факторов, мешающих полноценному развитию отечественного строительного комплекса, я бы также назвал неготовность нашего бизнеса к вектору на снижение рентабельности, заданному государством. Эта неготовность носит в первую очередь кадровый характер – работать по новым правилам в большинстве случаев не умеет ни управленческий персонал, ни ИТР, ни рабочие. Необходимо менять ментальность, но это требует времени, а борьба за контракты, в результате которой стоимость работ неуклонно и необоснованно падает, идет полным ходом уже сейчас. Результат – опять же, банкротство игроков, падение общего уровня качества услуг, долгострои.
Однако стоит отметить и положительную тенденцию – заместителем Председателя Правительства РФ 22.10.2019  был утвержден План мероприятий по совершенствованию ценообразования в строительной отрасли Российской Федерации 2019. На первом этапе до конца I квартала 2020 г. должны быть проведены мероприятия, нацеленные на повышение достоверности определения стоимости базисно-индексным методом, в том числе утверждение обновленной федеральной сметно-нормативной базы, включающей в себя сметные нормы и расценки, учитывающие использование новых технологий в строительстве. В дальнейшем (до конца III квартала 2022 года) предусматривается переход к полноценному применению ресурсного метода определения сметной стоимости строительства на основании данных о стоимости строительных ресурсов, размещаемых во ФГИС ЦС. Это может служить дополнительным стимулом для развития отрасли, более широкого применения современных материалов, появления новых стандартов.

Генеральный директор ИМПУЛЬС-ИВЦ Евгений Новак:
 – Глядя на ежегодную отчётность Росстата по строительной отрасли 2018 года к 2017, и, ранее, 3 кв. 2019 к 2 кв. 2019, сомнений в отсутствии активного роста не остается, хотя, о рецессии можно ещё и поспорить. Спад активности в конце 2019 года отмечается многими игроками рынка и смежными организациями. Даже вечно компенсирующий рынок сегмент строительства жилья, не стал в 2019 спасательным кругом. Пертурбации с долевым строительством, введение эскроу-счетов загоняют девелоперские компании во все большую зависимость, что оптимизма не добавляет. Снижение активности провоцирует системные проблемы строительной области. По-прежнему в сфере бюджетного строительства цветет рэкет госзаказчиков, когда под видом ошибок в проектной документации, некорректных смет, опубликованных в торгах, подрядчики после недосчитываются десятков процентов стоимости строительства. Конечно, некоторые изменения в параграф «Общие положения о подряде ГК» дают надежду, но надо понимать, что не все малые и средние компании готовы и могут выдержать долгие судебные тяжбы. Из года в год не решается принципиальный вопрос ценообразования! Цена строительства должна определяться или по результатам публичных торгов, в формате твердой рыночной цены, которую заказчик в любом случае обязан оплатить подрядчику. Или по фактическим работам и формуле «затраты плюс», на основании сметных норм и расценок. Смешение этих подходов означает дальнейшее разрушение строительной отрасли, вымывание профессионалов и профессиональных компаний и через 3-5-10 лет непременно приведет к тому, что россияне станут свидетелями повсеместно рушащихся мостов, обваливающихся фасадов и тонущих дорог. Монополизация, мнимое привлечение малого и  среднего бизнеса, закрытые коррупционные бизнес-системы городов и регионов, тоже не добавляют здоровья отрасли. К  слову, как и отсутствие надлежащей конкуренции и справедливых правил игры. В долгосрочном плане все эти недостатки сулят только неприятности. Но, тем менее, самую прогрессивную часть строительного комплекса, по-прежнему поддерживает коммерческий сектор, создающий новые предприятия и конкурентоспособные девелоперские проекты.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
 – Постоянно меняющаяся законодательная база – это, конечно же, главная причина снижения девелоперской активности на рынке, да и в целом нестабильности в отрасли. Однако влияние оказывают и другие факторы, например, рост налогов. Более 60% всех материалов, используемых девелоперами в строительстве, облагаются НДС. Соответственно, из-за его пересмотра с 18% до 20% также произошло повышение себестоимости проектов, что отразилось на цене квадратного метра. Кроме того, в начале года был зафиксирован рост стоимости бензина. Учитывая, что любое строительство подразумевает огромное количество перевозок, все это также отражается на ценах не только товаров, но и жилья. Наконец, причиной нестабильной ситуации становится и высокая волатильность ипотечной ставки, которая также во многом определяет «погоду» на рынке недвижимости. Более того, во второй половине 2019 года мы как раз «пожинаем плоды» роста ипотечных ставок в первой половине года. Спрос снижается в годовой динамике, поскольку рынок еще не успел отыграть коррекцию ставок по кредитам за счет своей инертности. Однако в любом случае 2019 год не стал революционным для отрасли. 87 % застройщиков в России имеют право строить, согласно 214-ФЗ. То есть только 13% компаний остались в «подвешенном состоянии», то есть без права продавать по ДДУ. Причем 28% от всего числа застройщиков уже перешли на работу со счетами эскроу. Таким образом, две трети рынка продолжает работать по старым правилам.

Источник: http://stopress.ru/archive/html/STO_0873_DEKABR_2019/K_ITOGAM_STROITELNOGO_2019_GODA.html