В Калининграде обсудили повышение доступности проектного финансирования и вопросы взаимодействия с банками

10 октября 2019 года в Калининграде Ассоциация Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» совместно с Калининградским региональным объединением работодателей «Союз строителей Калининградской области» под эгидой Министерства строительства и ЖКХ Калининградской области провели совещание на тему «Повышение доступности проектного финансирования. Вопросы взаимодействия с банками».

В состав президиума вошли заместитель Председателя Правительства Калининградской области Александр Рольбинов, Министр регионального контроля (надзора) Калининградской области Елена Серая, Министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз, президент АНП «СРО «ССКО» Борис Калинин, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

С приветственным словом выступил Александр Рольбинов, который отметил, что тема данного совещания – одна из основных и обсуждаемых в регионе, и перед Калининградом поставлена задача сдать в этом году 900 тыс. кв. метров жилья, которая, по заверению спикера, и будет выполнена.

Борис Калинин выступил с приветствием от Ассоциации НП «Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области», пожелал участникам максимально конструктивно провести данное совещание и обменяться мнениями и позициями в прямом диалоге между регионом, институтом развития «ДОМ.РФ», банками и Национальным объединением строителей, а также поставить те задачи, которые НОСТРОЙ в дальнейшем должен решать для развития строительного комплекса Калининграда, Северо-Запада и России в целом.

Антон Мороз передал приветствие от имени Совета и Президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, рассказал о системном взаимодействии нацъобъединения с Правительством РФ и вице-премьером Виталием Мутко, Минстроем России, институтом развития «ДОМ.РФ» и Центральным Банком, о проводимых еженедельных совещаниях в Аппарате Правительства по тематике долевого строительства и планируемым очередным поправкам в его законодательстве, а также о тех предложениях, которые НОСТРОЙ выносит на этих встречах по результатам проводимых Форумов устойчивого развития, совещаний в субъектах РФ «на местах» и мониторинга реализации нацпроекта. Кроме того, Мороз озвучил изменения, которые готовятся в действующее законодательство и нормативы, предложения нацобъединения по всем направлениям исполнения нацпроекта «Жильё и городская среда», которые были сформированы по результатам взаимодействия с саморегулируемыми организациями, с застройщиками и строителями на территориях регионов, коротко рассказал о реформе ценообразования, о контрактной системе, о возможностях НОСТРОЙ в помощи в утверждении новых нормативов в строительстве и о проводимой нацобъединением работе по защите малых предприятий строительного комплекса.

Затем вице-президент НОСТРОЙ приступил к основному докладу, в котором рассказал об условиях реализации нацпроекта. В частности, он представил основные показатели по СЗФО и Калининградской области. А именно - несоответствующую заявленному в проекте показателю 8,9% высокую ипотечную ставку, которая в настоящее время в среднем по России составляет 9,92 %, еще ниже она в СЗФО - 9,85%, а в Калининградской области – 9,81%; снижающееся количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства, которое, по данным ЦБ, в августе 2019 года составило 28 087 единиц, что на 16,2% меньше по сравнению с августом прошлого года. При этом в СЗФО, как и в других регионах, отмечается повышение количества выданных ипотечных кредитов на первичном рынке после резкого падения в июле и было выдано всего 4605 кредитов, в Калининградской области - 310 ипотечных кредитов, тогда как в июле всего 191; рост средневзвешенной цены 1 кв. метра жилья на первичном рынке, которая в среднем по стране выросла на 15%, а в Калининградской области цены за год выросли на 14,4%; сокращение количества действующих договоров долевого участия. По данным Росреестра по эскроу-счетам за первое полугодие 2019 года было заключено всего 2 886 ДДУ, что составляет всего 8,5% годового показателя национального проекта (34 тыс. открытых эскроу-счетов). В Калининградской области за 8 месяцев текущего года было заключено 6539 ДДУ, что примерно соответствует аналогичному показателю прошлого года.

Указал Антон Мороз и на недостаточное для выполнения заложенного в нацпроекте показателя (88 млн. кв. м) увеличение объема жилищного строительства.

«Ввод объектов в эксплуатацию хоть и вырос по сравнению с прошлым годом и составил 6,2 млн. кв. м., но всё равно даже с сохранением такого темпа к концу года будет введено не более 77 млн. кв. м. жилья.  В СЗФО практически во всех субъектах произошло снижение объемов ввода по сравнению с прошлым годом. В Санкт-Петербурге с начала года введено 978 тыс. км. м. жилья, что на 23,8% меньше, чем в прошлом году. В первом полугодии 2019 года в Калининграде ввели в эксплуатацию 77 новых жилых домов общей площадью 157,1 тыс. кв. м, что на 18,7% ниже аналогичного периода прошлого года. И только в Республике Карелия и в Псковской области произошел значительный рост ввода объектов в эксплуатацию на 56,7% и 44,2% соответственно. Таким образом можно заключить, что в этом году ни один из основных показателей нацпроекта выполнен не будет. Поэтому в настоящее время, в том числе по предложению НОСТРОЙ, рассматривается вопрос о корректировке показателей Национального проекта на 2019-2020 годы при сохранении итоговых показателей на 2024 год», - говорит он.

Также в своём выступлении Антон Мороз обратил внимание на тот факт, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растёт количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка. Одной из причин сложившейся ситуации спикер назвал рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков, а другой причиной является недоступность проектного финансирования, с которой в настоящее время сталкиваются региональные застройщики.

Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка и 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.

«Наши данные, а также аналитика Центрального банка, ДОМ.РФ и Минстроя России показывает, что по состоянию на 1 октября текущего года в зоне риска остались порядка 23% проектов или около 28 млн. км. м. текущего строительства, которые не могут достраиваться пол старой схеме, но пока не получили проектное финансирование».

Более подробно Антон Мороз остановился на показателях по СЗФО, где самый низкий процент охвата проектным финансированием после СКФО и только 1% текущего строительства покрыт проектным финансированием, 9% планируют получить проектное финансирование, 56% получили ЗОСК, 22% будут строить за собственные средства, а 9% выбрали иной способ финансирования.

«В целом в СЗФО отмечаются единичные случаи получения проектного финансирования: в Архангельской области, Республике Карелия – по одному кредитному договору, в Калининградской области заключено 2 договора на проектное финансирование на сумму 276 млн. рублей. Ещё 5 договоров заключено в Ленинградской области на сумму 8 млрд. рублей, что также составляет небольшие объемы покрытия текущего строительства. В остальных субъектах, входящих в СЗФО, проектное финансирование отсутствует», - констатирует Мороз.

Такие низкие показатели объема проектного финансирования не позволяют застройщикам браться за новые проекты, именно поэтому на данный момент наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования, для решения которой необходимо, во-первых, принять меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на эскроу-счета:

«Нужно законодательно урегулировать отношения застройщиков и банков, поскольку отсутствие конкуренции банков в регионах дает им основания навязывать застройщикам трудновыполнимые условия проектного финансирования. Например, избыточные требования к предмету залога, необоснованное повышение ставки проектного финансирования в ходе строительства и т.д. Кроме того, мы неоднократно говорили о необходимости установления стандартов проектного финансирования и о том, что Рекомендации Минстроя, ДОМ.РФ и ЦБ от 15 апреля 2019г. не оказывают серьезного влияния на увеличение объемов проектного финансирования и на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков, поскольку в них не отражены такие ключевые моменты, как критерии расчета ставок проектного финансирования, условия договора целевого кредита, требования к предмету залога и т.д. Пока этот вопрос никак не решается. Также требуется принять закон и при предоставлении проектного финансирования или внести соответствующие нормы в 214-ФЗ, которые бы предусматривали меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на проектное финансирование, а именно: запрет на капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу-счетов, установление предельного числа банковских комиссий и их размеров в связи с выдачей проектного финансирования (за выдачу кредита, за поддержание лимита и т.д.), установление запрета на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства, предоставление возможности застройщикам осуществлять приобретение земельных участков с использованием расчетов площадями в домах, строительство которых должно будет производиться на данном участке, внедрение механизма выкупа за счет средств бюджета необходимых объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, обеспечивающей интересы жителей, приобретающих квартиры в строящихся застройщиком домах, а также предоставление проектного финансирования на строительство таких объектов по нулевой ставке».

Ко всему прочему нужно внести изменения в налоговое законодательство, принять меры по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, которое позволит региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование, поскольку сейчас такое гарантирование в регионах пока не развито, а также применить к перешедшим на механизм эскроу-счетов застройщикам «регуляторную гильотину» в целях исключения избыточного контроля за их деятельностью. Именно при выполнении всех перечисленных условий, по мнению Антона Мороза, проектное финансирование сможет заработать в больших объемах.

В завершение своего выступления он ещё раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта. Данные предложения были озвучены президентом НОСТРОЙ Антоном Глушковым на совещании у заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко, были одобрены, и в настоящее время по ним ожидается соответствующее поручение Правительства РФ. Это увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования; развитие рынка арендного жилья; защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере; проведение индексации сметных нормативов; развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения в регионах; обеспечение жилищного строительства земельными ресурсами, обеспеченными необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой; снижение связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения расходов, для чего нужно предоставить ресурсоснабжающим организациям льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.

Далее выступили представители института развития «ДОМ.РФ» в субъекте и «Промсвязьбанка». Министр регионального контроля Елена Серая представила конкретные показатели по строительной отрасли в Калининграде, а Министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз озвучил те проблемы и спорные вопросы, которые возникают между региональным Минстроем, банками и застройщиками.

В завершение члены Президиума обменялись мнениями по всем прозвучавшим докладам и ответили на вопросы застройщиков, обсудив с ними сложные и системные проблемы взаимодействия банков и застройщиков в регионе.

Все участники пришли к выводу, что такие совещания крайне необходимы для развития строительной отрасли: они позволяют снимать имеющиеся межведомственные вопросы, устанавливать более плотные бизнес-контакты, упрощать процедуру доступа к банковскому финансированию со стороны строителей, а также выстраивать системную работу между застройщиками, банками и Правительством в субъекте и на уровне Федерации. Кроме того, данные мероприятия положительно влияют на понимание строителями происходящих изменений, а также на работу внутри уже новой законодательной действительности как для жилищного, так и строительства в целом на территории регионов страны.

Помимо этого, присутствующие поддержали НОСТРОЙ, который взял на себя эти компетенции в качестве лоббиста, помощника профессиональному сообществу и той структуры, которая может выстраивать эффективные взаимоотношения с федеральным правительством и Минстроем России, а также помогать выводить на новый уровень отношение к системе саморегулирования в субъектах России.

Отдельно отметим, что перед совещанием состоялась рабочая встреча вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза с заместителем Председателя Правительства Калининградской области Александром Рольбиновым и Министром строительства и ЖКХ Калининградской области Сергеем Черномазом, в ходе которой Антон Мороз предоставил информацию о взаимодействии НОСТРОЙ с субъектами, в том числе в Северо-Западном федеральном округе, а также об уже подписанных Соглашениях нацобъединения с регионами. Он также передал письмо президента НОСТРОЙ Антона Глушкова с предложением подписать Соглашение о сотрудничестве с Губернатором Калининградской области Антоном Алихановым. Александр Рольбинов поручил максимально быстро проработать текст документа и подготовить его подписание Сторонами, после чего использовать в дальнейшем как основной инструмент для системных взаимоотношений с НОСТРОЙ для решения вопросов развития строительной отрасли в Калининградской области.