Антон Мороз рассказал на Международном жилищном конгрессе об условиях реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

9 октября 2019 года в Санкт-Петербурге в рамках Международного жилищного конгресса прошла Конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок». Модераторами выступили председатель Наблюдательного совета СПб Международного жилищного конгресса, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, вице-президент Российского союза строителей по СЗФО Олег Бритов, генеральный директор «Центра развития рынка недвижимости» Владимир Горбунов.

В начале заседания Александр Вахмистров вручил благодарности от Оргкомитета за активное участие в работе Санкт-Петербургского Международного жилищного конгресса и выскопрофессиональные выступления Антону Морозу и другим участникам мероприятия.

Заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский представил первые результаты работы застройщиков по механизму проектного финансирования в Санкт-Петербурге.

Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев выступил с докладом на тему «Архитектура и качество жизни».

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева рассказала о перспективах и задачах строительной отрасли.

Вице-президент НОСТРОЙ, руководитель рабочей группы по общественному мониторингу нацпроекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз в начале своего выступления рассказал о прошедшем 25 сентября Форуме по устойчивому развитию СЗФО и о состоявшихся ранее аналогичных Форумах в СКФО и ДФО, целью которых как раз является проведение общественного мониторинга реализации Национального проекта «Жилье и городская среда» в регионах, а также переход строительной отрасли на новые механизмы финансирования жилищного строительства. Затем он приступил к основному докладу, в котором рассказал об условиях реализации нацпроекта, представив, в частности, основные показатели по СЗФО и Санкт-Петербургу. А именно - несоответствующую заявленному в проекте показателю 8,9% высокую ипотечную ставку, которая в настоящее время в среднем по России составляет 9,98 %, в Санкт-Петербурге – 9,82%; снижающееся количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства, которое, по данным ЦБ, в августе 2019 года составило 28 087 единиц, что на 16,2% меньше по сравнению с августом прошлого года. В Санкт-Петербурге за этот период, как и в других регионах, отмечается повышение количества выданных ипотечных кредитов на первичном рынке; рост средневзвешенной цены 1 кв. метра жилья на первичном рынке, которая с начала года выросла на 6,5%, а в Санкт-Петербурге в августе средневзвешенная цена предложений новостроек выросла на 11,2% с начала года и составила 102 тыс. руб. за кв. м.; сокращение количества действующих договоров долевого участия. По данным Росреестра по эскроу-счетам за первое полугодие 2019 года было заключено всего 2 886 ДДУ, что составляет всего 8,5% годового показателя национального проекта (34 тыс. открытых эскроу-счетов).

«Росреестр Санкт-Петербурга также зафиксировал значительное сокращение количества заключенных договоров долевого участия в августе - на треть меньше, чем в июле. Такой резкий взлет в июне и спад в июле отчасти связан с тем, что застройщики хотели удержаться в старой схеме финансирования и продавали квартиры «сами себе». Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены юридическими лицами. Однако падение продаж продолжается и в августе, что является тревожным сигналом, свидетельствующим о падении покупательского спроса» - отмечает Мороз.

Помимо этого, он указал на недостаточное для выполнения заложенного в нацпроекте показателя (88 млн. кв. м) увеличение объема жилищного строительства.

 «Ввод объектов в эксплуатацию хоть и вырос по сравнению с прошлым годом и составил 6,2 млн. кв. м., но всё равно даже с сохранением такого темпа к концу года будет введено не более 77 млн. кв. м. жилья.  В СЗФО практически во всех субъектах произошло снижение объемов ввода по сравнению с 2018 годом. В Санкт-Петербурге введено с начала года 978 тыс. км. м. жилья, что на 23,8% меньше, чем в прошлом году».

Антон Мороз заключил, что поскольку в этом году ни один из основных показателей нацпроекта выполнен не будет, то в настоящее время, в том числе по предложению НОСТРОЙ, рассматривается вопрос о корректировке показателей Национального проекта на 2019-2020 годы при сохранении итоговых показателей на 2024 год.

Далее вице-президент НОСТРОЙ обратил внимание на тот факт, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растёт количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка. Одной из причин сложившейся ситуации Антон Мороз назвал рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков.

«В Санкт Петербурге 8 застройщиков находятся в активных процедурах банкротства с объемом незавершенного строительства 247 тыс. кв.м. жилья, что составляет 2,2% от текущего строительства в Санкт-Петербурге. Это довольно неплохой результат по сравнению с другими регионами».

Другой причиной ухода застройщиков с рынка, по словам спикера, является недоступность проектного финансирования, с которой в настоящее время сталкиваются региональные застройщики.

Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка и 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.

«Наши данные, а также аналитика Центрального банка, ДОМ.РФ и Минстроя России показывает, что по состоянию на 1 октября текущего года в зоне риска остались порядка 23% проектов или около 28 млн. км. м. текущего строительства, которые не могут достраиваться по старой схеме, но пока не получили проектное финансирование. Анализируя региональный аспект, мы видим, что больше всего проектного финансирования получено в Южном и Центральном федеральных округах, а минимальный объем наблюдается в Северо-Кавказском и Северо-Западном федеральных округах».

Более подробно Антон Мороз остановился на показателях по Санкт-Петербургу, где было заключено 11 договоров проектного финансирования на сумму 14 млрд. руб. и планируется к заключению договоров проектного финансирования еще 2% текущего строительства. Кроме того, 63% текущего строительства получили ЗОСК, 24,9% застройщиков будут строить за счет собственных средств (и это один из самых больших показателей в стране), а 5% будут финансировать свои проекты каким-то иным способом.

«Таким образом только 8,7% текущего строительства в Санкт-Петербурге по нашим данным остается в зоне риска. Хотя я бы не стал сбрасывать со счетов и строительство за счет собственных средств застройщиков – это тоже определенная зона риска. Но здесь надо оговориться, что в данном случае, мы говорим о зоне риска исключительно для застройщика и для его предпринимательской деятельности. Риски участников долевого строительства в этом случае полностью исключены. Конечно, необходимо стремиться к тому, чтобы постепенно перейти на продажу только готового жилья, но для этого пока нет экономических предпосылок, в основном, в связи с отсутствием оборотных средств у застройщиков, поэтому строительство за счет собственных средств сопряжено с определенными рисками», - комментирует он.

Такие низкие показатели объема проектного финансирования не позволяют застройщикам браться за новые проекты, именно поэтому сейчас наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования. Для этого, по словам Мороза, необходимо, во-первых, принять меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на эскроу-счета:

«Нужно законодательно урегулировать отношения застройщиков и банков, поскольку отсутствие конкуренции банков в регионах дает им основания навязывать застройщикам трудновыполнимые условия проектного финансирования. Например, избыточные требования к предмету залога, необоснованное повышение ставки проектного финансирования в ходе строительства и т.д. Кроме того, мы неоднократно говорили о необходимости установления стандартов проектного финансирования и о том, что Рекомендации Минстроя, ДОМ.РФ и ЦБ от 15 апреля 2019г. не оказывают серьезного влияния на увеличение объемов проектного финансирования и на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков, поскольку в них не отражены такие ключевые моменты, как критерии расчета ставок проектного финансирования, условия договора целевого кредита, требования к предмету залога и т.д. Пока этот вопрос никак не решается.

Помимо прочего необходимо принять закон и при предоставлении проектного финансирования или внести соответствующие нормы в 214-ФЗ, которые бы предусматривали меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на проектное финансирование, а именно: запрет на капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу-счетов, установление предельного числа банковских комиссий и их размеров в связи с выдачей проектного финансирования (за выдачу кредита, за поддержание лимита и т.д.), установление запрета на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства, предоставление возможности застройщикам осуществлять приобретение земельных участков с использованием расчетов площадями в домах, строительство которых должно будет производиться на данном участке, внедрение механизма выкупа за счет средств бюджета необходимых объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, обеспечивающей интересы жителей, приобретающих квартиры в строящихся застройщиком домах, а также предоставление проектного финансирования на строительство таких объектов по нулевой ставке».

Во-вторых, необходимо внести изменения в налоговое законодательство, а также принять меры по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, которое позволит региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование, поскольку сейчас такое гарантирование в регионах пока не развито.

И последнее -  применить к перешедшим на механизм эскроу-счетов застройщикам «регуляторную гильотину» в целях исключения избыточного контроля за их деятельностью.

«При выполнении всех перечисленных условий проектное финансирование сможет заработать в больших объемах», - считает Антон Мороз.

В завершение своего выступления он ещё раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта. Данные предложения были озвучены президентом НОСТРОЙ Антоном Глушковым на совещании у заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко, были одобрены, и в настоящее время по ним ожидается соответствующее поручение Правительства РФ.

Среди предложенных мер  - увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования; развитие рынка арендного жилья; защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере; проведение индексации сметных нормативов; развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения в регионах; обеспечение жилищного строительства земельными ресурсами, обеспеченными необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой; снижение связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения расходов, для чего нужно предоставить ресурсоснабжающим организациям льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.

«Кроме того, мы предлагаем создать систему государственной поддержки экспорта строительных услуг российскими компаниями, установить для региональных и муниципальных органов власти целевые показатели по вовлечению в оборот с целью застройки подготовленных земельных участков, устранить избыточные технические требования при строительстве МКД и общественно-деловых зданий, стимулировать рост и развитие компетенций в строительстве на всех уровнях - от подрядчиков до заказчиков, ввести обязательную независимую оценку квалификации и создать Центр финансового консультирования застройщиков», - заключил Антон Мороз.