Антон Мороз рассказал о реализации нацпроекта «Жильё и городская среда» на Круглом столе по обсуждению реформы жилищного строительства

20 сентября 2019 года в Москве при поддержке НОСТРОЙ состоялся Круглый стол на тему «Реформа жилищного строительства, переход на проектное финансирование и механизм эскроу-счетов. Практика применения новых поправок», модератором которого выступил генеральный директор СРО Союз «Строители Московской области «Мособлстройкомплекс» Андрей Самохин.

Участниками дискуссии стали вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, заместитель управляющего Владимирского Отделения ПАО Сбербанк Анастасия Трутнева, начальник сектора финансирования Недвижимости Владимирского Отделения ПАО Сбербанк Сергей Паулов, заместитель Управляющего ДО «Ленинградское отделение» Московского Индустриального Банка Ирина Парасенко, начальник Департамента по работе корпоративным клиентами Наталья Козлова, управляющий ДО «Ленинградское отделение» Московского Индустриального банка Бэлла Сугаипова и другие.

Антон Мороз рассказал о реализации Национального проекта «Жилье и городская среда».

В презентации НОСТРОЙ он представил показатели нацпроекта, которые в текущем году достигнуты не были. А именно – несоответствующая заявленному в проекте показателю 8,9% высокая ипотечная ставка, которая в настоящее время в среднем по России составляет 10,24 %, в Центральном Федеральном округе– 10,23%, в Москве – 10,28%, а в Московской области - самая низкая в стране – 10,13%; снижающееся количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства, которое, по данным ЦБ, в июле 2019 года составило 19 408 единиц, что на 36,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; падение объема строительства МКД, профинансированных за счет ипотечного кредитования; рост средневзвешенной цены 1 кв. метра жилья на первичном рынке, которая за год в стране выросла на 15%, в Москве на 4,8% и в Московской области – на 10,7%; сокращение количества действующих договоров долевого участия. По данным Росреестра по эскроу-счетам за первое полугодие 2019 года было заключено всего 2 886 ДДУ, что составляет всего 8,5% годового показателя национального проекта (34 тыс. открытых эскроу-счетов); недостаточное для выполнения заложенного в нацпроекте показателя (88 млн. кв. м) увеличение объема жилищного строительства. Ввод объектов в эксплуатацию хоть и вырос по сравнению с прошлым годом и составил 6,2 млн. кв. м., но всё равно даже с сохранением такого темпа к концу года будет введено не более 77 млн. кв. м. жилья. При этом вице-президент НОСТРОЙ отдельно отметил, что Москва и Московская область являются лидерами по жилищному строительству, объемы ввода жилья в столице за первое полугодие 2019 года увеличились на 274.4%, а вот в Московской области они сократились на 9%. Кроме того, отрицательную динамику ввода показывает Санкт-Петербург и Ленинградская область, Красноярский край, Свердловская, Новосибирская, Тюменская, Челябинская, Самарская, Тульская области.

Здесь он подытожил, что поскольку в этом году ни один из основных показателей нацпроекта выполнен не будет, то в настоящее время, в том числе по предложению

НОСТРОЙ, рассматривается вопрос о корректировке показателей Национального проекта на 2019-2020 годы при сохранении итоговых показателей на 2024 год.

Затем Антон Мороз уделил внимание тому факту, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растёт количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка. Одной из причин сложившейся ситуации, по словам Мороза, является рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков.

«Также требует рассмотрения вопрос ценообразования при выполнении госконтрактов. В настоящее время оно не обеспечивает адекватное возмещение затрат подрядных организаций, а длительный перерыв в исполнении функций по мониторингу фактических цен на строительную продукцию, привел к тому, что сегодня по отдельным позициям подрядчик строит «себе в убыток»», - говорит Мороз.

Отдельную обеспокоенность он выразил низким возмещением затрат на оплату труда в расценках по отдельным видам работ.

«Невозможно найти рабочего, который будет трудиться на стройке за среднемесячную зарплату 15-20 тыс. рублей. Так мы понуждаем строителей искать механизмы оптимизации, часто в ущерб качеству. НОСТРОЙ готов предоставить возможность органам, отвечающим за ценообразование, провести в хронометрах реальных затрат труда по операциям непосредственно на строительных площадках. Сейчас очень важно восстановить механизм мониторинга цен и своевременной индексации сметных нормативов».

Ну и второй важнейшей причиной ухода застройщиков с рынка спикер назвал увеличение кредитной нагрузки и недоступность проектного финансирования.

Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка и 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.

«Вызывает озабоченность довольно высокий процент такого способа финансирования, как «иное» - 9% застройщиков будут искать какой-то иной способ финансирования и есть опасения, что это «иное» - как отказ от реализации проекта» - комментирует Антон Мороз.

Более подробно он остановился на показателях ЦФО, где многих регионах успешных примеров проектного финансирования вообще нет или они единичные и не попали в статистику. В Москве и Московской области процент получивших проектное финансирование составил 10 и 11% соответственно.

«Нужно понимать, что даже если мы сможем закрыть все объемы текущего строительства и большинство проектов будет достраиваться по старой схеме, или получат проектное финансирование, или будут достраиваться с помощью государства, то низкие показатели объема этого финансирования не позволят застройщикам браться

за новые проекты. Поэтому сейчас наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования для застройщиков. Для этого нужно принять ряд таких мер, как развитие конкуренции банков в регионах, регламентирование количества и размера дополнительных банковских плат и комиссий при проектном финансировании, урегулирование отношений банков и застройщиков, рассмотрение возможности субсидирования для застройщиков ставки проектного финансирования на начальной стадии строительства, а также отмена избыточных требований к застройщикам. Ну и отдельное внимание следует уделить мерам по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, который позволяет региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование».

Ну и в завершение Антон Мороз ещё раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта. Данные предложения неоднократно озвучивались ранее президентом и вице-президентами нацобъединения на всех тематических мероприятиях, в том числе на совещании у Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева в Ставрополе 12 июля, а также вошли в соответствующее поручение Правительства РФ.

Среди них - повышение доступности ипотечного кредитования такими путями, как установление «ипотечных каникул» для лиц, открывших эскроу-счета, развитие рынка ипотечных ценных бумаг и развития жилищно-накопительной системы, субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотеке, а также расширение льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам. Это увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования; развитие рынка арендного жилья; защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере; развитие индустриального ИЖС, которое в свою очередь невозможно без развития индустрии местных строительных материалов и должно обеспечиваться инженерной инфраструктурой; обеспечение жилищного строительства земельными ресурсами, обеспеченными необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой; снижение связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения расходов, для чего нужно предоставить ресурсоснабжающим организациям льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.