Балтийское Объединение Изыскателей
Рег. номер: СРО-И-018-30122009
Рег. номер: СРО-И-018-30122009
После банкротства застройщиков дольщики комплексов апартаментов оказываются перед сложным выбором: или «забыть» о деньгах, вложенных в строительство объекта, или попытаться через суд вернуться себе свои «квадраты».
Последние несколько месяцев в суде и одиночных пикетах провели дольщики петербургского комплекса «WINGS апартаменты на Крыленко». Первый застройщик, не достроивший дом, пытается отобрать почти завершённый другим девелопером объект себе и внести его в конкурсную массу. В этом случае у него появится деньги для погашения долгов перед кредиторами, а дольщики потеряют и деньги, и право на квадратные метры. Суд пока точку в споре не поставил.
Дольщики апартаментов в комплексе «Царицыно» уже получили уведомление, что их корпус будут продан с торгов. Им остаётся лишь надеяться, что их имущественные права будут учтены новым инвестором.
О правах дольщиков, и обязанностях застройщика рассказали Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты» и Антон Мороз, член Рабочей группы Высшего совета Партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ
Novostroy.su: Каким законом и как защищаются имущественные права покупателей апартаментов при банкротстве застройщика?
Константин Бобров: Это самое важное: понятия «апартаменты» не существует в российских законах. Такое слово не упоминается в федеральных законах нашей страны, и не существует таких правовых норм, которые бы регулировали что-то под названием «апартаменты». Есть только приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», в соответствии с которым апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Антон Мороз: Апартаменты сейчас находятся в правовом поле крайне низкого уровня, описывающем их фактически. Мы считаем, что должна существовать позиция государства и должен быть закон, который чётко определит, чем являются апартаменты для населения страны. Если мы всё-таки признаем апартаменты жильём, либо жильём особой категории, то нужно будет описать те необходимые, достаточные и при этом не перегружающие нормативы, которые обяжут по отношению друг к другу застройщиков и субъекты к обеспечению апартаментов определёнными категориями социальных услуг. Необходимо понимать, какими правами могут обладать по отношению к субъекту граждане, если это будут жилые апартаменты, и какими обременениями, помимо повышенной ставки коммунальных платежей, они будут наделяться. Определив эти критерии, нужно выработать закон, который узаконит апартаменты как жильё со всеми вытекающими последствиями, либо как отдельную форму жилья с определёнными условиями, соответствующими потребностям, либо как нежилые помещения, выпадающие в таком случае из учёта кв. метров и с непонятной ситуацией по их использованию в жилищных условиях. И уже отталкиваясь от этого, прописать нормы, которые смогут обезопасить в рамках действующего законодательства как вкладывающих в эти объекты недвижимости деньги инвесторов, так и самих граждан, которые покупают для себя эти апартаменты и инвестируют в их строительство.
Novostroy.su: Правильно ли я понимаю что покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимости, а не покупатели жилья? И закон их не защищает.
К. Б.: Покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимость, поскольку по своему устройству апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям. В отличие от приобретателей жилых помещений, права покупателей апартаментов при банкротстве застройщиков практически незащищены. Верховный суд РФ 19.02.2019 г. вынес определение по одному из исков дольщика к обанкротившемуся застройщику, в соответствии с которым требования дольщика, приобретающего у застройщика нежилое помещение, могут быть удовлетворены только в денежной форме (отсутствует право получить пусть даже и недостроенное помещение). Более того, инвестировавший в апартаменты гражданин в такой ситуации имеет право только лишь включиться в реестр кредиторов в обычном порядке и свою выплату он получит, если на его очередь требований (3-я очередь) хватит денег из конкурсной массы.
А. М.: Поскольку апартаменты пользуются спросом и имеют достаточно серьёзную целевую аудиторию для своего использования, я считаю, что необходимо относить их к категории кв. метров, учитываемых в рамках жилищного строительства, которыми они и являются де-факто. Просто нужно грамотно описать те возможности, которые имеет гражданин, и необходимые условия в отношении застройщиков, которые эти апартаменты строят, как по отношению к субъекту социальной инфраструктуры, так и по отношению к гражданину.
Novostroy.su: Знакомы ли Вам случаи, когда инвесторам в строительство апартаментов удаётся вернуть свои деньги при банкротстве застройщика? Что этому может способствовать?
К. Б.: Лично мне такие случаи не знакомы.
Novostroy.su:Можно ли на этапе заключения договора предусмотреть пункты в нём, которые позволят не потерять деньги?
К. Б.: Если речь о банкротстве застройщика, то вряд ли. Включение в договор пункта о том, что, например, застройщик после признания его банкротом будет обязан немедленно вернуть дольщику денежные средства является незаконным, поскольку будет нарушать права всех остальных кредиторов.
Novostroy.su: Какая судебная практика сложилась в России: удается ли покупателям апартаментов через суд доказать, что они покупали недвижимость в качестве жилья, а не для ведения бизнеса?
К. Б.: Знакомый мне финансовый управляющий видел определение Арбитражного суда, которым требования кредитора – покупателя апартаментов были включены в реестр требований граждан-покупателей квартир. Вообще, при банкротстве застройщика может быть два реестра требований кредиторов. Первый — реестр требований покупателей жилых помещений, куда попадают только дольщики, купившие квартиры. В этом реестре они все еще имеют шанс получить недвижимость, если найдутся организации, желающие завершить строительство дома. Второй реестр – реестр денежных требований, в который, по общему правилу, попадают и покупатели нежилых помещений. Они имеют право только на денежную компенсацию. Следовательно, покупатели апартаментов, волей Арбитражного суда попавшие в реестр тех, кому причитаются жилые помещения, стали обладателями права на получение именно самого помещения по итогам процедуры банкротства (а не денег из конкурсной массы).
Ассоциация СРО «БОИ» на сегодняшний день объединяет порядка 400 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей из разных регионов страны, являясь одной из крупнейших и надежных СРО в сфере инженерных изысканий. Материалы инженерных изысканий, выполненных членами нашей Ассоциации, лежат в основе большого количества значимых проектов по созданию жилья, промышленных объектов и транспортной инфраструктуры в разных регионах России. Руководство СРО на протяжении многих лет входит в состав Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков, принимает активное участие в его работе, представляя интересы членов Ассоциации. Также мы активно взаимодействуем с профильными федеральными и региональными органами исполнительной и законодательной власти, выступая с инициативами и предложениями, направленными на совершенствование профильного законодательства, приведение нормативной базы в соответствие с международными стандартами, обеспечение отрасли квалифицированными кадрами, внедрение инновационных технологий, сохранение и развитие изыскательских организаций.
Вихров А.Н.
Личный кабинет для членов Ассоциации СРО «БОИ»
Вход
