Пути решения проблем региональных девелоперов представил Антон Мороз на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи

Сегодня, 9 июня в рамках деловой программы Всероссийского жилищного конгресса в Сочи прошла Конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок». Ведущими выступили вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз и старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и ЖКХ ИОМ РАНХиГС Ксения Баландина.

В рамках первой сессии участники обсудили законодательство и проблемы развития рынка.

Так, Антон Мороз представил предварительные итоги работы созданного при НОСТРОЙ в марте 2020 года Ситуационного центра по поддержке строительной отрасли, а также коснулся текущих проблем региональных девелоперов, рассказав о путях их решения.

В частности, он сообщил, что итоговый пул поступивших от представителей строительного бизнеса и саморегулируемых организаций предложений (их более 50) был направлен в Правительство России, ещё 41 предложение НОСТРОЙ было учтено в нормативных правовых актах, регламентирующих те или иные антикризисные меры поддержки отрасли, 32 предложения - включены в Общенациональный план действий по восстановлению экономики и уровня дохода граждан, ещё 8 - учтены в «дорожной карте» реализации механизма «Трансформация делового климата» в сфере градостроительной деятельности на 2021 год.

Говоря о новой программе выдачи займов подрядным организациям, ставшей весомым дополнением к государственным мерам поддержки и продленной по предложению НОСТРОЙ до конца текущего года, Мороз сообщил, что сегодня строительным компаниям выдано займов на сумму уже более 3 млрд рублей, а общая сумма «спасенных», вовремя выполненных контрактов за счёт выдачи займов составляет более 31 млрд рублей. Кроме того, государство направило на антикризисные меры поддержки стройотрасли и рынка жилищного строительства порядка 50 млрд рублей, а предоставление права саморегулируемым организациям предоставлять займы своим членам из компфондов СРО позволяет дать доступ строительным компаниям еще к 15 млрд рублей.

Что касается достижений в совершенствовании ценообразования, то здесь в течение 2020 года удалось решить очень многие вопросы. Мороз констатировал, что на сегодняшний день с участием региональных СРО и строительных компаний установлены новые расценки Главгосэкспертизы, утверждены новые методики, а также ведется разработка индексов с применением расчетного метода, и во всех субъектах РФ ежеквартально устанавливаются новые индексы.

В части совершенствования регулирования различных сегментов строительной отрасли НОСТРОЙ участвует в работе Правительства по трем основным направлениям: ускорение сроков строительства, совершенствование законодательства о территориальном планировании, комплексном развитии городских и сельских территорий, а также поиск новых правовых и финансовых механизмов для рынка жилищного строительства (МКД, ИЖС, арендное жилье, ЖСК). На последнем Антон Мороз остановился подробнее.

Для начала он констатировал, что от года к году страна достигает целевых показателей по вводу жилья в эксплуатацию, однако если внимательно посмотреть на слагаемые годового итога, то можно увидеть, что это удается благодаря сегменту ИЖС. А вот ввод МКД с 2017 по 2020 год снизился на 4 млн кв метров. Обусловлено это, в первую очередь уходом с рынка малых региональных застройщиков по причине низкого уровня доступности проектного финансирования либо доступности только одной кредитной линии. Докладчик отдельное внимание уделил тому факту, что объемы текущего строительства, количество выданных РНС и число застройщиков снижаются как в регионах с низким уровнем проникновения проектного финансирования, так и в тех, где проектное финансирование имеет очень высокий уровень проникновения.

Решением проблемы недостаточных текущих объемов строительства и снижающегося уровня конкурентной среды в регионах, считают в НОСТРОЙ, должна стать программа поддержки малых застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты.

«По официальной статистике «ДОМ.РФ», объем таких проектов на конец 2020 года составил 6 млн «квадратов». По оценкам НОСТРОЙ — 8,4 млн кв. метров. Тогда как курирующий отрасль вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин считает, что этот показатель еще выше — по его словам, сегодня к выводу на рынок готовы, но не могут получить доступ к деньгам, проекты общей площадью 12 млн кв. метров».

Антон Мороз отметил, что эти цифры сформированы на основе данных о полученных РнС. Количество и объем проектов, которые находятся в стадии разработки, посчитать невозможно. Но с уверенностью можно сказать, что бОльшую часть из них составляют именно региональные проекты, поэтому нужно совершенствовать механизмы их реализации. Например, уточнил выступающий, распространить механизмы государственных гарантий - речь идет о предоставлении гарантий «ДОМ.РФ» для получения проектного финансирования при строительстве стандартного жилья в населенных пунктах с низким уровнем доходов населения, а также о поручительстве перед банками со стороны региональных властей при получении проектного финансирования при строительстве социальных объектов.

Еще один факт, которому докладчик уделил внимание – это безусловное влияние реформы рынка долевого строительства на стоимость квартир в России.

Так, в 2018 году были приняты изменения в законодательство о переходе отрасли на механизм проектного финансирования с 1 июля 2019 года, тогда же были начаты первые проекты с использованием счетов эскроу. Чуть позднее было принято Постановление правительства №480, определяющее критерии, при соответствии которым проекты могли достраиваться по старым правилам. Одним из этих критериев был – 10% проданных жилых площадей. Поэтому в течение 2018 - 2019 застройщики делали всё возможное, чтобы продать как можно больше площадей, тем самым спровоцировав общий рост цен на рынке. А в конце 2019 – начале 2020 года правовое регулирование рынка стабилизировалось, одновременно было отмечено и снижение цен продаж.

«Для стабилизации ситуации на рынке жилищного строительства и последующего снижения цен на квартиры нужно следовать правилам экономики – предложение должно превысить спрос. Но при этом следует помнить о снижении уровня доходов населения. Поэтому перед государством сегодня стоит двойная задача – поддерживать текущий уровень спроса и способствовать увеличению объема предложения на рынке», - резюмировал Мороз.

Он подчеркнул, что стратегическая задача государства заключается не только в том, чтобы построить много жилья, но и в том, чтобы улучшить жилищные условий россиян - то есть должно появиться много качественного, разнообразного и, главное, доступного любому гражданину жилья.

В этой связи в нацобъединении считают целесообразным Правительству совместно с Банком России продолжать работу по развитию ипотечных продуктов для всех категорий заёмщиков с разным уровнем доходов. А конкретно – разввать «ипотечное меню», куда входит льготная ипотека 7%, семейная (4-5%), сельская (3%), ИЖС (5-6%,), а также ипотека на приобретение первого жилья 6%.

Важным вектором развития предложения на рынке, уверил Мороз, является сегмент ИЖС.

«До пандемии опросы населения показывали, что порядка 60% граждан России мечтают о своем доме, а после нескольких месяцев жизнедеятельности в формате «удалёнки» этот показатель значительно вырос. Согласно исследованию ДОМ.РФ и ВЦИОМ 2021 года, мечты россиян об идеальном жилье противоположны реальной ситуации: из квартиры в индивидуальные дома хотят переехать более половины живущих в квартирах (59%, или 23,2 млн семей). Спрос на загородную недвижимость начал быстро расти уже в марте 2020 года, сначала в сегменте аренды на 15-20%, а уже в мае выросло количество сделок на приобретение частных домов. В разных регионах этот показатель изменился на 25-30% и тренд сохраняется на территориях с развитой инфраструктурой», - констатировал он.

Ключевыми факторами для развития индивидуального жилищного строительства в стране профессиональное и экспертное сообщества видят обеспечение ИЖС земельным ресурсом, повышение доступности для граждан и обеспечение комфортных условий проживания.

Председатель Комитета Воронежской областной Думы по строительной политике Дмитрий Лукинов выступил с докладом «Современная и комфортная застройка. Благодаря или вопреки? Роль органов законодательной и исполнительной власти в градостроительной деятельности».

Ксения Баландина рассказала о влиянии последних инициатив в сфере градостроительного регулирования на развитие проектов комплексного освоения территорий, представив первые выводы и перспективы.

Руководитель «Академии девеломпента» Алексей Тугарев рассказал о влиянии московского законодательства в отношении изменения видов разрешенного использования участков на девелоперский рынок России.

Особенности законодательного регулирования аукционного метода продаж земельных участков под строительство многоквартирных домов осветил руководитель АО «Российский аукционный дом» Андрей Степаненко.

Эксперт в области рациональной архитектуры, генеральный директор компании «Архитектурное бюро Маликова» Никита Маликов рассказал о региональных драйверах развития жилищного строительства в России, о том, что поменялось за последние 5 лет и какие тренды намечаются.

Основные ошибки застройщиков при сдаче многоквартирных домов на примере Петербурга назвал начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Владимир Болдырев.

Коммерческий директор «Цифровые технологии» ДОМ.РФ Филип Милевич рассказал о жилищном строительстве и проектировании на основе Big Data.

«Кто «виноват» в рекордном росте цен? – на этот вопрос подискутировал руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов, разобрав влияние льготной ипотеки и другие факторы.

Директор по развитию Nedvex Андрей Рубан описал будущее первичного рынка жилья в Сочи после вступления в действие моратория.