Новые возможности для девелопмента загородных территорий мегаполиса в посткоронавирусную эпоху обсудили в рамках XIX Всероссийского съезда строительных СРО в Петербурге

10 сентября 2020 года в Петербурге в рамках деловой программы XIX Всероссийского съезда строительных СРО прошёл круглый стол, посвящённый новым возможностям для девелопмента загородных территорий мегаполиса в посткоронавирусную эпоху.

Модераторами дискуссии выступили президент «Ассоциация Межрегиональное объединение», сопредседатель совета Ленинградское областное региональное отделение Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Сорокин и руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель гендиректора девелоперского проекта Региональный курорт «GATCHINA GARDENS» Александр Дёмин.

В состав президиума также вошёл вице-президент СПб ТПП, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ Антон Мороз.

В своем вступительном слове Алексей Сорокин резюмировал, что 2020 год со всеми своими кризисными явлениями запустил структурные сдвиги в сфере девелопмента, которые в значительной степени отражаются на направлениях и скорости развития пригородных территорий вокруг мегаполисов. Ярким примером является развитие пригородных районов Петербурга и прилегающих района Ленобласти.

Ведущий отметил, что уже сейчас изменилась структура спроса и предложения на рынке жилья в пригородных территориях, требуется соответствующая трансформация окружающей инфраструктуры - от дорожной и инженерной, до социальной и коммерческой.

«По сути, все эти изменения открывают «окно возможностей» для девелопмента на загородных территориях мегаполисов. Если говорить про Петербургскую агломерацию, то соответствующим территориальным ресурсом обладает Ленобласть, которая превращается в главного выгодоприобретателя трансформации рынка загородного девелопмента. Именно эти изменения позволят реализовать цели нацпроекта «Доступное жилье», а также привлечь в пригородные зоны значительный инвестиционный ресурс. Изменившиеся условия требуют новых форматов взаимодействия и скорости принятия решений от всех участников рынка – от всех уровней органов власти, инвесторов, застройщиков, сетевых компаний, банков. В рамках сегодняшнего круглого стала мы как раз услышим их мнения по этому поводу и узнаем текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости «из первых уст», - обозначил вектор дискуссии Сорокин. 

Продолжил разговор Александр Дёмин, который озвучил ситуацию со спросом на рынке загородной недвижимости. Так, согласно летним исследованиям Сбербанка, 55% жителей страны хотят жить в домах не выше четырёх этажей, в то время как по факту - большинство проживает в высотках. Кроме того, в два раза выросло число желающих иметь дачу. По данным Росреестра, в Ленобласти в текущем году зарегистрировано рекордное количество сделок по загородной недвижимости. В пандемию их число выросло в 5-6 раз. Не обошёл вниманием спикер и развитие строительства в пригородной зоне Санкт-Петербурга. При этом, подчерпнул Дёмин, жителям важно сохранить доступность интернета и качество инфраструктурной зоны.

Антон Мороз начал своё выступление, акцентировав внимание на том, что хоть сегодняшнее мероприятие проходит и в ограниченом формате - все же это первая с начала пандемии встреча строительного комплекса страны с органами власти и общественными организациями в «живом» формате.

Затем, обращаясь к теме круглого стола, Мороз поправил предыдущего оратора, представив данные ВЦИОМ, согласно которым в частных домах хотели бы жить 69% россиян. Показательный пример в этом плане - Ленинградская область, которая за время пандемии вышла на 2 место по количеству зарегистрированных продаж объектов загородной недвижимости. Кроме того, вырос в это время и спрос на аренду таких объектов.

В качестве ещё одного успешного примера вице-президент НОСТРОЙ назвал лидирующую по развитию индивидуального домостроения Белгородскую область, которая прекрасно демонстрирует то, как город может развиваться в ширь, а не вверх.

Среди существующих проблем он отметил слабую работу льготных ипотечных инструментов в сегменте ИЖС, сложности с обеспечением социальной и транспортной инфраструктурой для комфортного проживания граждан.

«С Минстроем мы на эту тему говорим давно. Более того, уже разработана программа развития ИЖС - это сбалансированный документ, к которому был привлечён широкий круг строительных и общественных организаций. Эта программа устроила все профессиональное сообщество, включая производителей стройматериалов. Но утвердить её, к сожалению, не успели - пандемия внесла свои коррективы в планы государства, которое вынуждено было взять вектор на спасение стройотрасли».

Главный редактор «Загородное обозрение» Анна Александрова поведала о значимости сегмента ИЖС для Ленобласти. Она констатировала, что по свежим данным Росреестра за восемь месяцев текущего года было зарегистрировано 6700 тысяч частных домов. По данным девелоперских компаний, спрос в этом году наблюдается на уже готовые дома. Самый массовый - на коттеджи за 4,5 млн рублей, что равно цене «однушки». И предложений в этом ценовом диапазоне на рынке крайне мало. Объясняя, почему выросли продажи участков именно среднего ценового сегмента, Александрова рассказала, что покупатели всё-таки уже предпочитают наличие каких-то коммуникаций, нежели более дешёвые «пустые» дома.

Председатель Комитета строительства и градостроительного развития территорий администрации Гатчинского муниципального района Дмитрий Коновалов рассказал о потенциале Гатчины для строительства загородной недвижимости. По его словам, район располагает для этого большими территориями - свыше 550 гектар свободной площади и ещё 900 гектар дополнительных резервов, включая земли сельхоз назначения, что суммарно дает уже 1,5 тыс гектар. Более того, территория Гатчинского района очень привлекательна - у неё хорошая транспортная оснащённость, большое количество пляжей, парков, рекреационных зон, объектов культурного наследия, и что немаловажно - налаженные коммуникации с Петербургом. Подытоживая, глава комитета подчеркнул, что все органы муниципальной власти заинтересованы в развитии региона и готовы рассматривать участие застройщиков в строительных программах и программах развития региона.

О трендах поведения инвесторов в пригородных зонах рассказал руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций консалтинговой компании IPG.Estate Александр Волошин.

«Первое полугодие 2020 года в загородной недвижимости можно характеризовать как восстановление и рост. Сейчас спрос не такой большой, но он останется устойчивым, ибо люди познали преимущества частных владений - они готовы постоянно проживать за городом, приезжая в центр лишь по делам. А в связи с тем, что многие перешли на удалённый режим работы, будут выигрывать посёлки с развитой инфраструктурой».

По мнению гендиректора компании «LANDKEY» Валерия Соколенко, на загородном рынке ожидается коллапс. Например, Росреестр не регистрирует земли общего пользования за юридическим лицом - их нужно обязательно передать муниципалитету, в связи с чем возникает вопрос, как на них строить.

«Для государства ИЖС - не родной ребёнок. Правительству сложно контролировать этот момент. Крупным строительным организациям данный сегмент вообще не интересен, поскольку не является маржинальным. Если провести хорошую качественную инфраструктуру в посёлок - цена дома вырастет в 2-3 раза. Найти такой объём покупателей негде, покупательская способность населения вообще сместилась в так называемый «эконом» класс».

О проблемах пассивного владения такими земельными участками рассказал замдиректора – начальник управления государственной кадастровой оценки ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» Андрей Бойко. Как итог, все сводится к тому, что в России отсутствует культура собственности.

Заместитель гендиректора по развитию строительной компании «Ирбис» Ольга Аршанская осветила деятельность своей компании, которая связана с объектами производственного назначения. Она отметила, что условия для реализации таких объектов никогда не были легкими, особенно большой вопрос вызывает проведение к ним дорог и подключение к инженерно-техническим сетям.

Подробнее на проблемах присоединения к инженерно-техническим сетям остановился директор по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго» Виталий Стромаков. Он сообщил, что в ИЖС в текущем году всплеска заявок на такие подключения не наблюдалось. Зачастую это связано с тем, что застройщик принимает решение о развитии территории и не ставит «Ленэнерго» в известность. Особенно это касается «частников».

Юридические аспекты осветил управляющий партнер юридической фирмы Maxima Legal Максим Аврашков.

«Проблематика новейшего периода связана с банкротными рисками и с рисками возможного оспаривания сделок. Учитывая текущую ситуацию, мы ожидаем увеличение количества банкротств и дистресс-активов», - спрогнозировал он.

Руководитель инвестиционно - консалтинговой компании «Лапочкин и Партнеры» Вячеслав Лапочкин заметил, что если раньше все сводилось к огромным небоскрёбным городам, то пандемия сместила вектор в индивидуальное домостроение, и в Ленобласти как раз существует большое количество объектов под жилую застройку, но часто на них завышена цена. Также он выразил отличное от многих выступающих мнение о том, что все-таки не все повально готовы мигрировать загород. Скорее, для многих это мечта либо же они рассматривают такой вариант как дачный.

Прежде чем начать свою речь, Председатель совета ЛОРО «Деловая Россия», гендиректор Индустриального парка «М10» Михаил Косарев поблагодарил организаторов мероприятия, а также отметил присутствие в зале большого количества профессионалов.

Один из основных вопросов, который он затронул - развитие ИЖС с точки зрения огромных возможностей для малого и среднего бизнеса.

«Мы почти не работаем с малым бизнесом. А между тем, на рынке большое число индивидуальных предпринимателей, которым требуются не такие большие участки для их бизнеса. И основная проблема как раз заключается в отсутствии у Ленобласти инженерно подготовленных участков для них. Мы бегаем за крупными инвесторами, в то время как следует обратить внимание все-таки на мелких и средних».

Отдельно он остановился на реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Поскольку ситуация с COVID-19 показала прирост ввода нового жилья за счёт развития ИЖС, то это ещё и огромная возможность для населения получить свой дом, подытожил Косарев.