Сложный старт

Нацпроект по жилью поправят с учетом возможностей регионов и потребностей застройщиков

Российский инвестиционный форум в Сочи в этом году во многом прошел под знаком национального проекта «Жилье и Городская среда». Его нюансы обсуждались на различных сессиях и в кулуарах, а также проходили красной линией в комментариях главных лиц отрасли. Вице-премьер РФ Виталий Мутко, как основной куратор отрасли больше говорил об общих подходах к одному из приоритетных направлений развития страны, а глава Минстроя России предметно рассказывал о мерах точечной поддержки как застройщиков, так и граждан. Богатым РИФ оказался и на инвестиционные соглашения в различных сферах, так или иначе связанных с рынком недвижимости и ЖКХ.

С момента утверждения паспорта национального проекта по жилью и горсреде прошло несколько месяцев, в течение которых в рамках дошлифовки условий и показателей проекта на разных уровнях прошли сотни, если не тысячи разного рода дискуссий и консультаций. Итогом «всенародного» обсуждения стало заседание президиума Госсовета под председательством президента, в ходе которого Владимир Путин расставил все точки над и. В результате, к началу нынешнего РИФа власти подошли с пониманием конкретных мер, необходимых для успешной реализации одного из самых масштабных проектов в истории России. Однако это не означает, что порой непростые переговоры федерального центра с субъектами РФ по условиям достижения поставленных задач завершились. Как ранее заявлял Виталий Мутко, текущий год для нацпроекта в любом случае станет пристрелочным, в том числе в плане поиска дополнительных инструментов достижения целевых показателей.

Своеобразным подтверждением этого тезиса стало название основной сессии форума - «Национальные проекты и регионы: главные вопросы в начале пути». В ходе мероприятия Виталий Мутко рассказал, что некоторые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» могут быть скорректированы. «По ряду показателей мы готовы вносить корректировки после проведения аналитической работы с регионами, но не убирая главные цели. Нам придется с каждым субъектом РФ садиться и смотреть, что нужно поменять, исходя из их стратегий развития. Потому что на сегодняшний день мы видим, что старт этого проекта очень сложный для регионов», - сказал он, подчеркнув, что власти субъектов не будут наделяться дополнительными полномочиями без финансового обеспечения их исполнения. «Я не исключаю, что мы рассмотрим вопрос докапитализации нацпроекта по отдельным направлениям», - сказал он.

В ходе форума вице-премьер также уточнил, что основная сложность при реализации нацпроекта, который предполагает наращивание объемов ввода жилья до 120 млн кв. метров год, связана с отказом от существующей схемы долевого строительства. «За годы работы этого механизма дольщики вложили в жилье 13 трлн рублей. На них было построено 400 млн кв. метров, а теперь должны перейти на новую формулу. Это необходимо, чтобы защитить вложения граждан в стройки, - рассказал Мутко. - Сегодня в стройке у нас где-то 132 млн кв. метров. До 1 июля останется 95 млн кв. метров. Из них, по нашим оценкам, примерно на 20 млн застройщики не смогут получить банковское финансирование. Это где-то 30%. Мы не можем рисковать ими, и по ним будет особое решение».

Цитата:

Вице-премьер РФ Виталий Мутко: «Если взять последний год, то доля строительства составила около 6% от ВВП. Это около 8 трлн рублей, которые были освоены и преобразованы в строительство зданий, сооружений, заводов»

Говоря о господдержке застройщиков в целом, Мутко сказал, что, например, строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территории можно совместить с реализацией нацпроектов из других отраслей. «Мы можем здесь попробовать поправить ситуацию привлечением средств из других нацпроектов, допустим, образования, здравоохранения. В конце концов, все эти проекты нацелены на одно - улучшение качества жизни людей», - пояснил он. Можно, по словам зампреда правительства, рассмотреть и другие дополнительные варианты поддержки, такие как привлечение средств от институтов развития или стимулирование процентных ставок для ресурсоснабжающих организаций, которые участвуют в подготовке инженерной инфраструктуры для участков под жилищную застройку.

Цифра:

34 000 ДДУ с использованием эскроу-счетов, по оценке правительства РФ, заключат в России в 2019 году

Об основных мерах поддержки стройбизнеса журналистам на форуме рассказал глава Минстроя Владимир Якушев. В частности, стало известно, что правительство рассматривает вопрос делегирования субъектам РФ права самостоятельно определять компании, которые с 1 июля смогут не переходить на эскроу-счета и проектное финансирование. По словам министра, вопрос влияния перехода застройщиков на работу по новому механизму финансирования жилищного строительства был одним из ключевых пунктов дискуссий на прошедшем в Казани заседании президиума Госсовета РФ. «Представители многих регионов говорили, что изменения в работе застройщиков могут привести к снижению объемов ввода. В некоторых субъектах в зону риска могут попасть до 50% девелоперов жилья», - сказал министр.

Цитата:

Президент Татарстана Рустам Минниханов: «По оценкам ДОМ.РФ, 28% застройщиков не вписываются в стандарты проектного финансирования. Я говорю, Татарстан не последний регион, у нас 109 застройщиков, пока 54 из них не вписываются. Это небольшие и добросовестные компании, которые строят жилье для 12 тыс. дольщиков».

По словам Владимира Якушева, в связи с таким риском, в частности, в ближайшее время должны быть утверждены критерии, которые позволят части стройкомпаний работать по новым правилам. «Главный критерий это – строительная готовность объекта. Это дает нам понимание того, сколько инвестор уже вложил в проект. На наш взгляд, речь должна идти о 30%- процентной готовности. Второй момент – число уже заключенных договоров долевого участия. Есть предложение, чтобы регионы сами определяли эти критерии, но с важной оговоркой. Если девелопер, который прошел по региональным критериям, не достроит объект, регион за свой счет должен будет его завершить», - сказал министр.

Цитата:

Глава Минстроя Владимир Якушев: «Мне кажется, в отношении всего, что связано со строительством, в последнее время очень много идет от ментальности в наших головах. Как-то все строители у нас больше относятся к категории тех, кто хочет чего-то заработать и из страны увести. Это очень серьезно мешает. На самом деле, ни один инвестиционный проект не может быть реализован, если там не присутствуют специалисты, имеющие отношение к строительной отрасли. Давайте как-то менять отношение к стройотрасли, давайте относиться к тем людям, которые работают в этой отрасли, как к тем людям, которые создают будущее и что-то хорошее, а не как к тем, кто ничего не умеет и норовит чего-то заработать»

Также глава Минстроя рассказал, что в рамках работы по нивелированию последствий внедрения проектного финансирования, которое уже точно не смогут получить абсолютно все застройщики, принято решение докапитализации госкомпанию «ДОМ.РФ» и Банка «Дом.РФ» на общую сумму 160 млрд рублей. «Если говорить конкретно, то «ДОМ.РФ» получит около 120 млрд рублей в течение 3-4 лет. А дочерний банк докапитализируют на 40 млрд рублей. Это даст гарантии для застройщикам на 1 трлн рублей», - сообщил он.

Кроме того, по словам министра, обсуждается вопрос докапитализации Фонда защиты дольщиков, что поможет достраивать проблемные объекты. «Те проекты, которые не получат проектного финансирования и не попадут в категорию, которые смогут достраиваться по старым правилам, через докапитализацию Фонда получат возможность привлечь денежные средства для достройки своих объектов на принципах небанковского финансирования на возвратной основе под гарантию субъектов РФ. Требования там будут не такие жесткие, как при проектном кредитовании», - сказал Владимир Якушев. Глава Минстроя заметил, что после активного обсуждения на Госсовете необходимости поддержать застройщиков в плане создания инфраструктуры для новых жилых массивов будет обсуждаться вопрос дофондирования программы «Стимул». «В рамках этой успешной действующей программы субсидирования региональных бюджетов федеральный центр поддерживает строительство социально-транспортной инфраструктуры. Но мы намерены включить сюда и коммунальные объекты», - сказал он. В кулуарах форума замглавы Минстроя Никита Стасишин уточнил, что Минстрой инициирует увеличение финансирования программы «Стимул» минимум на 10% ежегодно. При этом в ведомстве считают, что этим видом господдержки в идеале должны быть охвачены все регионы. Замминистра напомнил, что в этом году в рамках программы на сумму 22,5 млрд рублей будет профинансировано строительство социальной и транспортной инфраструктуры примерно в 100 проектах в 42 регионах, на это выделено 22,5 млрд рублей.

В ходе РИФ глава Минстроя обозначил и другую важную для всей стройотрасли задачу - развитие института проектирования. «Хороший проект – это 80% успеха. Сейчас хорошие проектные организации и институты можно на пальцах двух рук пересчитать, так как в 90-е годы над этим "хорошо" поработали и продолжили разрушать в 2000-х годах, - подчеркнул министр. - Надо серьезно поработать в этом отношении, также, как и в сфере строительного образования в целом».

Второй составляющей нацпроекта - формированию комфортной городской среды - на форуме также было уделено много внимания. На сессии Минстроя под названием «Умный город»: от теории к практике» на Российском инвестиционном форуме Владимир Якушев сообщил, что не менее 30% жителей городов должны иметь возможность участвовать в выборе проектов благоустройства. Самым эффективным механизмом для этого, полагают в министерстве, является внедрение соответствующих цифровых инструментов. По словам министра, платформы по вовлечению граждан в принятие решений по созданию современной городской среды появятся во всех регионах в рамках ведомственного проекта «Умный город», 48 субъектов федерации уже приступили к выполнению этой задачи. «Те регионы, где таких сервисов еще нет, смогут финансировать работы по их созданию в том числе, за счет средств соответствующего федерального проекта. Также для решения этой задачи власти субъектов могут воспользоваться «Банком решений умного города», куда внесены сервисы, уже успешно функционирующие в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Новосибирской области, Пермском крае», - отметил Владимир Якушев.

Кстати:

В настоящее время Минстрой России по поручению президента готовит необходимые расчеты для того, чтобы многодетные семьи и семьи, в составе которых есть инвалиды, были расселены из аварийного жилья не метр в метр, а по социальным нормам. Кроме того, ведомством готовится решение, по которому в случае досрочного выполнения регионом программы расселения аварийного жилья, признанным таковым до 1 января 2017 года, субъект РФ сможет расселять жилье, поставленное на учет после этой даты.

Мнение:

Глава Сбербанка Герман Греф считает, что к концу 2019 года вслед за замедлением темпов инфляции на рынке кредитования может начаться снижение ставок, в том числе по ипотеке. По словам топ-менеджера, переход на эскроу-счета в долевом строительстве в целом не отразится на ставках по ипотеке, но приведет к росту ставок для кредитов застройщиков, а также к росту себестоимости строительства многоквартирных домов в среднем на 5%.

Мнение:

Глава ВТБ Андрей Костин не видит большой необходимости в ипотечных каникулах, введение которых для попавших в трудную ситуацию заемщиков сейчас обсуждается на уровне ЦБ. «Мы и так всегда стараемся урегулировать трудную ситуацию заемщика, если это жилье с детьми и единственное жилье. Но если гражданки живут в Париже, и у них это третья или четвертая квартира - это другая ситуация. Мы не с очень большим энтузиазмом воспринимаем эту идею, не потому что нам не хочется помочь людям, а потому что всегда можно найти какие-то решения», - сказал топ-менеджер, добавив, что такие отсрочки могут негативно сказаться на рынке секьюритизации.

Источник: https://www.stroygaz.ru/publication/item/slozhnyy-start/