Граждане должны видеть, из-за чего власти региона решили сдать дом с опозданием

26 апреля 2018, 10:19

Если основания неубедительны, то грош цена такой власти

Москва. 26 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Основной механизм приобретения жилья в России – ипотека. Первоначальный взнос, как правило, составляет около трети всей суммы кредита, а просроченная задолженность низка и продолжает снижаться. Тем обиднее людям, которые копили и потом исправно платят кредит, но квартиры не получили из-за недобросовестности застройщика. О том, что нужно сделать, чтобы проблема обманутых дольщиков навсегда ушла в прошлое, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

Обманутые дольщики: сколько их у нас?

Мы считаем, что необходимо вести учет не по реестру пострадавших граждан, а по количеству объектов, поскольку реестр носит заявительный характер. В прошлом году были утверждены региональные "дорожные карты" решения проблем обманутых дольщиков. И вот по ним, по состоянию на 1 января, к проблемным относятся 836 объектов. Это 1101 дом. Поясню, объект – это не один дом, а количество выданных разрешений на строительство. Где-то субъекты выдают на каждый дом разрешение, где-то – в рамках проекта планировки территории. Мы в Минстрое считаем, что подсчет граждан на основании реестра не вполне корректен. Сегодня в нем чуть более 30 тыс. человек. При этом мы понимаем, сколько в этих 836 проблемных объектах зарегистрировано договоров долевого участия (ДДУ), то есть, каково максимальное число пострадавших людей может быть в этих домах. Это около 81 тыс. договоров.

Как Минстрой следит за работой регионов с обманутыми дольщиками?

Мы еженедельно проводим селекторные совещания с регионами, где рассматриваем дорожные карты решения проблем дольщиков. Их создание в конце прошлого года позволило нам взять под контроль реальный ход восстановления прав граждан. Мы также оцениваем активность инициативных групп в соцсетях, обращения граждан в Минстрой. Работаем со всем объемом информации: не только от чиновников, региональных властей, но и от граждан. Они знают мои телефоны, "Твиттер", Фейсбук, ходят на личные приемы. Подчас наше общение с дольщиками, увы, намного ближе, чем общение с ними региональных властей. Мы сейчас кардинально меняем этот вектор в сторону местных чиновников. Также в дорожных картах есть конкретные сроки, конкретные меры и этапы реализации. Если они не выдерживаются, то они должны корректироваться.

Почему не соблюдаются заявленные сроки?

До 15 апреля мы собирали скорректированные планы от регионов с новыми сроками и обновленными перечнями объектов. Это будет новый предмет для обсуждения. Дело в том, что многие субъекты не хотели показывать нам реальную картину, и мы выявили новые проблемные объекты, не отображенные в "дорожных картах". Такие объекты будут дополнительно проверены региональными отделениями партии "Единая Россия", и по результатам проверки перечень проблемных объектов может быть расширен. Нам необходимо, чтобы регионы начали понимать свою ответственность. И теперь, например, если в планах-графиках сроки решения проблем дольщиков сдвинуты вправо, регионы должны объяснить, с чем это связано. Эти обоснования мы будем, не стесняясь, размещать в интернете. Чтобы граждане видели, из-за чего министр строительства конкретного региона решил сдать дом позже, чем собирался. Что он сделал, или, наоборот, не сделал, чтобы решить эту проблему.

Насколько вескими бывают основания для переноса сроков?

Скоро увидим. Мы сейчас это проанализируем после изучения скорректированных графиков, и поделимся информацией. Вообще же мы добавили требование обосновать причины переноса сроков не только для того, чтобы понять, насколько вескими могут быть эти самые причины. Но и для того, чтобы регионы дисциплинировались и не переносили сроки. Если обоснования будут неубедительными, в духе "так получилось, извините", то грош цена такой власти, ответственной за решение этих проблем. По таким случаям мы будем готовить доклады в правительство.

А в целом насколько ответственны регионы по отношению к дольщикам?

С учетом того, что на эту проблему очень пристальное внимание обращает президент Владимир Путин, и что эта тема постоянно обсуждается у первого вице-премьера Игоря Шувалова, а министр Михаил Мень регулярно докладывает о ситуации на более высокие уровни, то, конечно, отношение меняется. Большинство проблем сложилось оттого, что в регионах кто-то на что-то закрывал глаза, недостаточно контролировал или просто не обращал должного внимания. При этом наши граждане были не настолько подкованы юридически, чтобы оценить ситуацию. Они думали: вот мы зарегистрировали ДДУ, оформили страховку, все нормально. А страхование тем временем не заработало.

Почему страхование не заработало?

Почти по каждому проблемному объекту есть факт мошенничества, вывода средств или еще что-то. Возбуждается уголовное дело, а это уже значит, что страхового случая не будет, и компенсацию никто не выплатит. Или, например, были факты, когда страховые полисы прикладывались к регистрационным документам, но не оплачивались застройщиком. И такие компании уже обанкротились.

В прошлом году был создан Фонд защиты прав дольщиков. Прошло полгода с момента его основания. Как вы оцениваете его работу?

Фонд эффективно работает. Минстрой совместно с Дом.рф (ранее АИЖК – ИФ) запустили информационную систему, где проблемные объекты видны, как на ладони. На сайте Минстроя мы открыли единое окно подачи проектных деклараций. Это идет в одной связке с выдачей заключения о соответствии застройщика (ЗОС) на привлечение средств граждан, с фактом регистрации ДДУ в Росреестре. Сейчас мы максимально обезопасили дольщиков от мошеннических схем. Того, что было раньше, точно быть уже не может. Так что фонд работает как часы, с минимальным количеством сотрудников и с применением новейших информационных технологий.
Что касается тарифа, то, когда мы в прошлом году его устанавливали, отталкивались от среднего тарифа страховых компаний. Он равнялся 1,2% (от цены ДДУ – ИФ). Конечно, его нужно корректировать, это все обсуждается. Нам необходимо, чтобы жилье оставалось при этом доступным, а объемы строительства увеличивались. К 2024 году мы должны выйти на ввод 120 млн кв.м жилья. Это реальная, но очень амбициозная задача, которую поставил президент.

А какие есть механизмы достройки проблемных объектов?

Пошел третий год санации кампании СУ-155, мы на этой истории набили очень много шишек, но в то же время наработали большой опыт достройки объектов в процедуре банкротства. Что такое спецсчета, как формировать объекты незавершенного строительства, как правильно сформировать реестр и войти в процедуру конкурсного производства – все теперь отработано. С 1 января этого года мы ввели новый порядок: если есть хоть один обманутый дольщик и начата процедура банкротства, то сразу объект уходит в конкурсную массу. Появляется спецсчет, объект незавершенного строительства можно "достать" из конкурсной массы, сформировать реестр пострадавших граждан. На заседании комиссии Минстроя, которую я возглавляю, мы рассматриваем заявки застройщиков, желающих достроить дом или жилой комплекс. Как правило, нам приходят ходатайства от регионов с просьбой передать объект через суд другому застройщику, очистив его от иных кредиторов кроме дольщиков.
Добавьте к этому масштабные инвестиционные проекты с компенсацией земельных участков. Где-то регионы выделяют деньги на строительство инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Где-то незавершенные объекты достраиваются за бюджетные деньги, как это будет сейчас в Москве. Все эти меры согласуются с нашей ведомственной комиссией. Какой именно способ будет выбран, зависит от экономики проекта, от возможности увеличения технико-экономических показателей проекта, от цены квадратного метра в том или ином субъекте.

На горизонте переход к проектному финансированию. Какие вопросы остаются?

Проектное финансирование не исключает долевого строительства: оно должно остаться, просто механизм привлечения денег граждан должен стать цивилизованным, с участием банка, чтобы снять риски с покупателя. Конечно, идет обсуждение, можно ли полностью снять риск, учитывая, что гражданин покупает квартиру на этапе строительства и со значительной скидкой, но это другой разговор.

Что касается перехода в цивилизованную плоскость: мы постепенно меняем законодательство. С 1 июля этого года планируем ввести банковское сопровождение, которое станет "первой ласточкой" очищения компаний. Это системные решения, позволяющее уйти от так называемого котлового метода привлечения средств застройщиком через техзаказчиков, и максимально обезопасить использование средств граждан. Чтобы на них не покупались газеты, заводы и пароходы. Я говорю даже не о краже денег, а просто о непрофильном, не относящемся к жилищному строительству использованию средств. Можно, конечно, тратить деньги на детские сады и школы, но это должно происходить внутри проекта, на который привлекаются средства дольщиков.

Первая задача, требующая решения при переходе к проектному финансированию: готовность инфраструктуры банков участвовать в таком объеме привлечения средств, а это от 1,4 до 1,7 трлн рублей ежегодно. И этот показатель будет только расти с учетом повышения доступности ипотеки.
Второе — цена вопроса, под какой процент банки будут готовы кредитовать застройщиков. Мы не можем допустить, чтобы это сильно повлияло на стоимость жилья, и оно стало недоступным. Третье. Нужно понять, какие сроки будут определены для принятия решения по конкретным проектам. Наконец, самое главное — механизм действия. Мы планово над этим работаем, у нас есть три года на то, чтобы подготовить инфраструктуру банков.

Мы уже коснулись темы доступности ипотеки, которая, безусловно, растет в последнее время. Обычно в связи с этим часто вспоминают об "ипотечном пузыре". Он может появиться?

В кризисное время 2014-2015 годов у нас была программа по субсидированию ставок ипотеки, и она была очень эффективной. Нам часто предлагали подумать о субсидировании не процентов, а первоначального взноса, но мы этого не сделали и не будем делать. Сегодня покупательская и платежная дисциплина ипотечного заемщика значительно выше, чем у обладателей других видов кредитов. Просрочка невысокая, а средний первоначальный взнос составляет 30-34%. Это означает, что появление "ипотечного пузыря", который был в США, связано не с объемом выдачи ипотеки, а с подходами к андеррайтингу и оценке рисков. Даже если риск оценивался грамотно, люди уходили от первоначального взноса. А первоначальный взнос – это накопления семьи, которые они боятся потерять, иначе они не могут в полной мере оценить ответственность за решение взять ипотеку. Это очень важно. У нас ипотечная система в принципе работает по-другому и достаточно жесткий андеррайтинг. Например, мы не поддерживаем субсидирование первоначального взноса. Потому что человек, который берет ипотеку, должен понимать, на что он будет ее содержать, сколько он готов вложить. Это как с рождением ребенка — нужно все просчитывать и планировать. В США не планировали – в итоге получилось, что получилось.

Тем не менее, и у нас есть заемщики, попавшие действительно в трудную ситуацию. В том числе, люди, бравшие ипотеку в иностранной валюте. Как помогают им?

У нас действует комиссия по принятию решений о выделении помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. По состоянию на 10 апреля мы рассмотрели 3290 заявок. Уже сейчас помощь получили свыше 1116 семей, а по более чем 813 заявкам приняты положительные решения и в ближайшее время ожидается оформление банками со своими заемщиками необходимых документов. Таким образом, общее количество ипотечных заемщиков – участников обновленной программы помощи может составить до 2 тыс. человек, из которых около половины составят граждане, которые ранее оформили ипотечные кредиты в иностранной валюте.

В какой перспективе возможно достижение ставки в 7%, о которой говорил президент?

Уже сейчас для некоторых категорий граждан ставка составляет 6% — речь идет о семьях с двумя и более детьми. В целом же все зависит от позиции Центробанка и от ключевой ставки. Мы надеемся, что сейчас выйдут новые указы, там будет пункт об ипотечной ставке, и это станет национальным приоритетом в области развития жилищной политики. Еще одна тенденция, которая напрямую связана с ростом доступности ипотеки – люди стали покупать квартиры большей площади. Это значит, что наша экономика все же оздоравливается, а развитие жилищного строительства – прививка от различных экономических заболеваний.

Источник: http://realty.interfax.ru/ru/experts/interviews/92855/